Lekkasje fra avløpsrør i enebolig fra 2000: ikke medhold (FinKN 2022-752)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2000, solgt som den er for 9,65 millioner kroner. Kjøperen overtok i juni 2021. Tilstandsrapporten ga begge badene TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Badet i første etasje ble beskrevet som 20 år gammelt og stående foran oppgraderinger på kort sikt. Det sto også at en flis foran innredningen hadde løsnet, at det var hul lyd i noen gulvfliser, og at våtromsarbeidene var utført av eieren med tilsyn fra husleverandøren. Badet i underetasjen hadde ikke tilfredsstillende fall.

Røranlegget fikk TG 1, men rapporten sa at rørene ikke var kontrollert, fordi det krever spesielt utstyr og kompetanse. Selgeren hadde svart nei på spørsmål i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) om feil ved våtrom.

Kort tid etter overtakelsen kom det mye vann ut fra veggene i underetasjens bad. Fagfolk fant at et avløpsrør fra badet i første etasje var dårlig festet, hadde for liten dimensjon og lå med feil fall. Lekkasjen hadde pågått lenge, og feilen gikk tilbake til byggeåret.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 488 035 kroner. Kjøperen mente at feilen var en opprinnelig konstruksjonsfeil som ikke var påregnelig for en bolig av denne alderen, og viste til at røranlegget hadde TG 1 og lang forventet levetid.

Selskapet var selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det avviste kravet og viste til at badene var 20 år gamle og hadde TG 2, og at kjøperen hadde fått flere risikoopplysninger om bad og rør. Selskapets egen sakkyndige mente at selve lekkasjen kunne rettes nokså enkelt, og at kjøperens tilbud minnet om en full rehabilitering av badet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til at det ikke var en vesentlig mangel, så kjøperen fikk ikke medhold. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde avgjort saken først, og nemnda sluttet seg i det vesentlige til den vurderingen. Tre ting veide tyngst.

For det første at risikoopplysninger kan telle selv når skaden har en annen årsak enn den som ble opplyst. Nemnda viste til at slike opplysninger kan gjøre at kravet til en vesentlig mangel ikke er oppfylt, selv om skaden har en annen årsak eller er dyrere enn en kunne se for seg.

For det andre egeninnsatsen. Badet var utført av eieren, ikke av en fagperson. I slike saker har nemnda lagt til grunn at kjøperen har akseptert risikoen for feil og uheldige løsninger.

For det tredje at kjøperen fikk klare signaler om at badet snart trengte arbeid. Det sto at badet var 20 år og stod foran oppgraderinger, og at flis hadde løsnet. Røranlegget var dessuten ikke kontrollert. Kjøperens side mente at avløpsrøret måtte vurderes for seg. Nemnda mente at røret var en del av baderommet og dermed omfattet av opplysningene om det. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en høy TG på rør ikke alltid hjelper når rapporten samtidig advarer om selve baderommet. Et 20 år gammelt bad med TG 2, løsnede fliser og våtromsarbeid utført av eieren gir kjøperen en betydelig del av risikoen for feil. Det hjelper ikke at feilen går tilbake til byggeåret, og at skaden er stor og skjult. Kjøperen fikk ikke gjennomslag, selv om fagfolk var enige om at avløpsrøret var feil utført.

Kort oppsummert

• Et avløpsrør fra badet i første etasje hadde lekket over lang tid og skadet badet under, med krav om 488 035 kroner.
• Nemnda mente at badet var 20 år gammelt, utført av eieren og omtalt med risikoopplysninger, og at det ikke var en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Avgjørelsen var enstemmig.