Utett membran og eldre sluk enn opplyst: delvis medhold (FinKN 2023-684)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus fra 1961, solgt uten forbehold om tilstanden for 7 600 000 kroner og overtatt 31. august 2021. Salgsoppgaven sa at boligen hadde bad fra 2010 og 2012, og beskrev et flislagt bad fra 2012. Tilstandsrapporten sa at badet var pusset opp i 2012 ifølge tidligere eier, og at det hadde nyere plastsluk. Badet fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og det ble opplyst at modernisering måtte påregnes på sikt, at varmekablene var defekte, og at servantskapet hadde fuktskader.

Selgeren opplyste i egenerklæringen (selgerens eget skjema om boligen) at varmekabelen ikke hadde fungert siden hun overtok. Da kjøperen lot en elektriker reparere kabelen, viste betongen rundt kabelen seg å være våt og porøs, og det var usikkert om membranen (tettesjiktet i gulvet) var tett. En sakkyndig fant senere at sluket var av støpejern fra 2000, med plastvannlås. Membranen på gulvet var ikke koblet til sluket, slik at vann kunne trekke ned i gulvstøpen. Løsningen holdt ikke forskriftskravene og fulgte ikke normal byggeskikk.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 321 500 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrente. Den sakkyndige anbefalte å bygge om hele badet og anslo 312 500 kroner. Kjøperen mente at både selgeren og selgerens takstmann kjente til eller måtte kjenne til forholdene.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren), avviste kravet. Det mente at ingen hadde holdt tilbake opplysninger, og at kjøperen måtte regne med at deler av badet var eldre enn 2012, siden badet hadde TG 2 og modernisering måtte påregnes. Takstmannen fastholdt at det var et plastsluk og pekte på at takstmenn ikke åpner konstruksjoner. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant at det var gitt mangelfulle og uriktige opplysninger (§§ 3-7 og 3-8).

For det første kunne kjøperen forvente at hele badet var fra 2012. Salgsoppgaven sa på sentrale steder at badet var fra 2012, og det kan vanskelig leses annerledes enn at badet var renovert i sin helhet. Kjøperen må dessuten kunne forvente mer enn overflateoppussing når det er opplyst om nyere sluk.

For det andre regnes selgerens takstmann som en del av selgerens side. Sluket var lett tilgjengelig, og takstmannen hadde selv kommentert det. Da var opplysningen om nyere plastsluk misvisende. Selv om det også var gitt noen risikoopplysninger, strider de nye funnene mot det som ble sagt. Dokumentene snakket noe uklart om oppussing og om bad fra 2012, og den uklarheten går ut over selgeren.

For det tredje var opplysningene viktige for en vanlig kjøper. Alder og materiale på sluk har betydning for kjøpet, og det er en kvalitetsforskjell mellom plast og støpejern.

Utmålingen ble skjønnsmessig. Utgangspunktet var utbedringskostnaden, men det ble gjort et stort fradrag for standardheving, siden kjøperen får et helt nytt bad og hadde fått risikoopplysninger. Rapporten spesifiserte heller ikke kostnaden for hver bygningsdel. Prisavslaget ble satt til 150 000 kroner, med forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at konkrete opplysninger om årstall og materialer i salgsoppgaven og tilstandsrapporten kan bygges på. Når de ikke stemmer, kan kjøperen ha krav selv om badet også fikk TG 2.

Den viser også at takstmannens feil kan regnes som selgerens, og at et krav sjelden gir hele utbedringskostnaden. Er badet i realiteten eldre enn det som var opplyst, blir prisavslaget lavere enn en full rehabilitering.

Kort oppsummert

• Salgsoppgaven sa bad fra 2012 og nyere plastsluk, men sluket var fra 2000 og membranen var utett.
• Nemnda mente at opplysningene var uriktige, og at takstmannen burde ha oppdaget sluket.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 150 000 kroner.