Feil på tak og garasje i enebolig fra 1932: ikke medhold (FinKN 2022-136)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1932 med garasje og utleieleilighet fra 2009. Den ble solgt som den er for 7 000 000 kroner ved kontrakt 28.1.20, og kjøperen overtok 30.3.20. Det ble ikke laget noen salgsoppgave. Kjøperen hadde tilstandsrapporten og selgerens egenerklæring. Rapporten beskrev boligen som betydelig påkostet, med ny taktekking fra 2007/08. Takkonstruksjon, taktekking og garasje fikk alle TG 1, altså svake tegn på svekkelse. Selgeren hadde svart nei på spørsmål om utettheter i tak.

I februar 2021 meldte leietakeren at det rant vann fra himlingen. Et firma fant at vann trengte gjennom taket fordi takstein var lagt feil. I tillegg var lufting og tetting dårlig, og det ga kondensskader. En skaderapport beskrev flere feil på garasjen og på boligen. Takstein var skåret feil mot vindskiene, undertakspapp manglet oppbrett, steiner var ikke festet, og diffusjonssperren i etasjeskillet var utett. Utbedring ble anslått til 281 160 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 281 160 kroner, med forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selgeren eller selgerens takstmann kjente til eller burde ha sett feilene, og at boligen i alle tilfeller var vesentlig dårligere enn forventet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Ingen av dem kjente til feilene. Kostnaden var omkring 4 % av kjøpesummen, og det var for lite til å gi en vesentlig mangel.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og et flertall i nemnda kom til samme resultat.

For det første var det ikke vist at selgeren eller takstmannen kjente til feilene (§ 3-7). Selgeren hefter for takstmannens grovt uaktsomme feil. Rapporten var laget på det laveste undersøkelsesnivået, med visuell kontroll uten inngrep. Kjøperens påstand om at feilene var synlige, var også vag. Nemnda så på spørsmålet som tvilsomt, men fant ikke tilstrekkelige holdepunkter.

For det andre vurderte nemnda om boligen var vesentlig dårligere enn kjøperen kunne regne med (§ 3-9 andre punktum). Kostnaden lå under den terskelen som Høyesterett har lagt til grunn. Terskelen kan senkes noe når det er tungtveiende forhold, for eksempel feil på en kjerneegenskap i en nyere bolig eller en sikkerhetsrisiko. Flertallet mente at dette ikke var tilfellet her. Det pekte også på at kjøperen bare hadde tilstandsrapporten å bygge forventningene på, og at kjøperen tok en viss risiko ved å kjøpe uten fullstendig salgsoppgave. Muntlige forsikringer om at det var et bra hus, kunne ikke vurderes i en skriftlig behandling.

Ett medlem var uenig. Alle relevante bygningsdeler hadde TG 1, boligen ble kalt betydelig påkostet, og det var ingen risikoopplysninger. Feilene var konstruksjonsfeil på en viktig del som skal holde fukt ute. Mindretallet mente at det tilsa en lav terskel, og at vesentlighetsvilkåret var oppfylt. Levetiden på taksteinen var oppgitt til 30 til 60 år, mens den i andre saker var kortere.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kostnader på omkring 4 % av kjøpesummen normalt ikke er nok til en vesentlig mangel. Terskelen kan senkes, men da må det være tungtveiende forhold i tillegg.

Den viser også at selgerens og takstmannens kunnskap er vanskelig å bevise. Rapporter på det laveste undersøkelsesnivået, og en kjøper som ikke kan peke konkret på hva som var synlig, gir svakt grunnlag.

Kort oppsummert

• Feil ved taktekking og fukt i en garasje med utleieleilighet i en enebolig fra 1932, med utbedring anslått til 281 160 kroner.
• Et flertall mente at ingen kjente til feilene, og at kostnaden var for liten til å gi en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Ett medlem var uenig, så saken ble avgjort under dissens.