Bad uten sluk og utett tak i rekkehus fra 1985: ikke medhold (FinKN 2022-283)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus fra 1985, solgt som den er for 5,3 millioner kroner og overtatt i august 2020. Selger hadde eid det siden 2010. Tilstandsrapporten opplyste at badet i første etasje var pusset opp for en del år siden og ikke var fagmessig utført. Membranløsningen (tettsjiktet under flisene) var ukjent, badet hadde TG 2 (tilstandsgrad 2, middels sterke tegn på svekket tilstand), og et sted i rapporten sto det at rommet ikke hadde sluk. Et annet sted sto det at det var fall til sluk. Taktekkingen var fra byggeåret og fikk TG 2. Det ble funnet noen fuktmerker i taket, men fuktsøk viste ikke unormale verdier. Taket var sett fra bakken, og rapporten var basert på laveste undersøkelsesnivå.

Kort tid etter overtakelsen lakk det på badet. Kjøper oppdaget at det ikke var sluk og at gulvet ikke hadde nok fall. Senere kom vann inn rundt pipa, og det viste seg at vann fra taket hadde spredt seg i himlingen i flere rom. Kjøper fant også en lekkasje fra oppvaskmaskinen på kjøkkenet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 514 034 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Beløpet omfattet sluk på badet, utbedring av taket, og et nytt kjøkken. Sluk på badet var priset til 75 625 kroner, taket til 175 000 kroner, og kjøkkenet til 238 174 kroner. Kjøper mente at selger hadde skjult fuktskader i taket med maling, og at selgers takstmann hadde brutt sitt mandat ved ikke å ta fuktmåling på kjøkkenet. Opplysningen om sluk og fall var motstridende, og avviket var vesentlig.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring for selgers ansvar), avviste kravet. Selger kjente ikke til feilene. Han var kjent med at badet ikke hadde sluk, men det var opplyst i rapporten, og han hadde brukt badet i mange år uten problemer.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til at selskapet skulle få medhold. Nemnda la vekt på fire ting.

For det første var det ikke klare holdepunkter for at selger kjente til lekkasjene fra taket eller oppvaskmaskinen.

For det andre var det ikke grunnlag for å holde selger ansvarlig for det takstmannen burde ha sett. Da må takstmannen ha vært grovt uaktsom. Nemnda kalte det klanderverdig at han ikke bemerket at fuktsøk på kjøkkenet ikke var gjort, slik mandatet sa. Men det var ikke grov uaktsomhet, og det var ikke dokumentert at han måtte ha oppdaget takskadene ved en enkel befaring uten inngrep.

For det tredje var de motstridende opplysningene om sluk på badet uheldige, men hadde ikke betydning for avtalen. Badet var omtalt som ufagmessig utført, membranen var ukjent, og badet hadde TG 2.

For det fjerde var ikke avviket vesentlig. Nemnda la til grunn at kostnaden var høy nok, men vurderte helheten. Taket var ikke fornyet siden byggeåret, og badet var opplyst ufagmessig, så kjøper måtte regne med utbedringer og skjulte skader. Kjøkkenkravet var dessuten dårlig dokumentert: ingen hadde vurdert om lokal utbedring holdt i stedet for nytt kjøkken. Nemnda pekte på at loven bare beskytter mot åpenbare misforhold. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøper har bevisbyrden, også for omfanget av kravet. Skal du kreve et helt nytt kjøkken etter en lekkasje, må det dokumenteres at lokal utbedring ikke var nok.

Saken viser også at en takstmann kan bli kritisert uten at det gir kjøper krav. Ansvar for takstmannens feil krever grov uaktsomhet, og det er strengt.

Er et bad opplyst som ufagmessig og med ukjent membran, blir det vanskelig å hevde at feil under gulvet var uventede. Da kan også motstridende opplysninger, som her om sluk, få liten betydning.

Kort oppsummert

• Et rekkehus fra 1985 hadde bad uten sluk, utett tak rundt pipa og lekkasje fra oppvaskmaskinen.
• Nemnda fant ikke at selger eller takstmannen kjente til lekkasjene, og mente risikoopplysningene og alderen gjorde at avviket ikke var vesentlig.
• Kjøper fikk ikke medhold i kravet på 514 034 kroner.