Råte og skjevheter i taket på enebolig fra 1890: ikke medhold (FinKN 2023-952)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet oppført i 1890, solgt for 3,4 millioner kroner og overtatt i november 2021. Salgsoppgaven beskrev en godt vedlikeholdt bolig. Tilstandsrapporten ga både takkonstruksjonen og taktekkingen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Takstmannen skrev at det ikke var synlige feil ut over normale alderssymptomer, men tok forbehold: han hadde bare sett på takkonstruksjonen fra en trappestige i luken, det var lav takhøyde ut mot raft og skråtak, og slike konstruksjoner kan ha skjulte feil. Taktekkingen var av ukjent alder, antatt fra omkring 1990.

Kort tid etter overtakelsen fikk kjøperen en ny tilstandsrapport. Den viste fuktskjolder ved gjennomføringer, fukt og råte i takkonstruksjonen, omfattende skjevheter og tegn til borebille. Både taktekking og takkonstruksjon ble nå vurdert til TG 3 (alvorlige avvik).

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 580 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), som er anslaget for å legge om taket og utbedre råteskadene, med forsinkelsesrente. Hun krevde også erstatning for kostnader til bistand. Hun mente at takstmannen bak salgsrapporten hadde beskrevet taket feil, og at boligen var i vesentlig dårligere stand enn hun hadde grunn til å regne med.

Selgers boligselgerforsikring ble håndtert av et selskap som avviste kravet. Det mente at takstmannen hadde gjort en avgrenset undersøkelse, og at en så gammel bolig uansett ville kreve tiltak.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Nemnda gikk gjennom to spørsmål.

Første spørsmål var om opplysningene ved salget var uriktige. Det var de ikke sannsynliggjort å være. Takstmannen hadde skrevet det han faktisk kunne se og hadde tatt uttrykkelige forbehold. Kjøperens rapport bygde på strengere krav til undersøkelsen enn selgers rapport, så den var trolig grundigere. Det var derfor ikke dokumentert at skadene var synlige fra luken.

Andre spørsmål var om boligen hadde en vesentlig mangel (et åpenbart avvik fra det kjøperen hadde grunn til å regne med). Nemnda la til grunn at kostnadene, omkring 17 % av kjøpesummen, var høye nok. Det som avgjorde, var at avviket ikke var åpenbart nok:

• Boligen var svært gammel, og taket kunne være opprinnelig og over 130 år.
• Takstrapporten ga TG 2 og advarte om begrenset inspeksjon og skjulte feil.
• Det var uklart om skadene kom fra feil ved utførelsen eller vanlig elde og slitasje.

Nemnda pekte på at regelen skal beskytte kjøperen mot mer åpenbare misforhold. Da det ikke var mangel, tok nemnda ikke stilling til kravet om erstatning. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at alder teller mye. Når en bolig er over hundre år gammel, og takstrapporten både gir TG 2 og advarer om skjulte feil, må kjøperen regne med å måtte ta større tiltak på taket.

Saken viser også at en høy utbedringskostnad ikke er nok alene. Kjøperen må også vise at avviket er urimelig sett i lys av alder, tilstandsgrad og risikoopplysningene. Har kjøperen etterpå fått en grundigere rapport enn den som lå ved salget, betyr ikke det at den første rapporten var uriktig.

Kort oppsummert

• Råte, borebille og skjevheter i taket på en enebolig fra 1890 ga et krav på 580 000 kroner.
• Nemnda mente takstmannens opplysninger ikke var uriktige, og at avviket ikke var åpenbart for en så gammel bolig med risikoopplysninger.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.