Sprekker i fasade og utglidning under fundament: medhold (FinKN 2022-1089)

Hva saken gjaldt

Boligen var en del av en vertikaldelt bolig fra 2013, solgt som den er for 6 100 000 kroner. Kontrakten er datert 30. november 2020, og kjøperen overtok 26. februar 2021. Salgsoppgaven kalte boligen nyere og rålekker, med meget god standard. Tilstandsrapporten ga fasader, kledning og grunnmur TG 0 og 1 (ingen eller små avvik). Fundamenter og byggegrunn ble ikke vurdert.

I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på spørsmål om kjennskap til sprekker i mur.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen sprekker utvendig, blant annet i fasadeplatene og på grunnmuren. Selger forklarte at sprekkene hadde vært der siden selger overtok i 2015, og at de var med på visningen i 2020. Selger hadde ment at de bare var kosmetiske og ikke relevante for spørsmålet i skjemaet. Kjøperens takstmann fant i tillegg at masser hadde sklidd ut under fundamentet ved hushjørnet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen fikk utbedret forholdene og krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for kostnadene, oppad begrenset til 78 308 kroner, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selger og selgers takstmann hadde holdt tilbake opplysninger, og at sprekkene var godt synlige for en fagmann.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at selger ikke må opplyse om det som er synlig ved en vanlig undersøkelse. Takstmannen skulle heller ikke kommentere forhold uten bygningsmessig betydning, og fundamentet var ikke vurdert. Selskapet mente også at kostnadene var for små til å ha påvirket kjøpet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda var enig. Tre forhold veide tyngst.

For det første er selgers takstmann og selger regnet som samme part når det gjelder opplysningsplikten (§ 3-7). Selskapet bestred ikke at takstmannen var oppmerksom på sprekkene.

For det andre var ikke sprekkene bagatellmessige. Rapporten fra kjøperens takstfirma viste at fasadeplatene var montert feil, og at oppsprekkingen ikke skyldtes naturlig elde.

For det tredje går selgers opplysningsplikt foran kjøperens plikt til å undersøke selv (§ 3-10). Når både egenerklæringen og tilstandsrapporten spør om sprekker, må selgersiden si fra om det de faktisk har sett. At de selv anså det som kosmetisk, kan de nevne som tilleggsopplysning, men risikoen for å la være ligger hos dem.

Når det gjaldt beløpet (§ 4-12), var nemnda mer i tvil. Den fant kostnadene på 78 308 kroner sannsynliggjort, siden selskapet ikke hadde lagt frem noen annen sakkyndig rapport. Nemnda sluttet seg likevel til en skjønnsmessig fastsettelse av prisavslaget til 75 000 kroner, inkludert utgifter til sakkyndig. Forsinkelsesrente ble også tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selgersiden ikke kan la være å opplyse om sprekker med den begrunnelsen at de virker kosmetiske. Når skjemaet spør, skal svaret gjenspeile det selger har sett.

Den viser også at en feil er synlig fra bakken ikke uten videre fritar selger. Og selv når kjøperen får medhold, kan beløpet bli satt skjønnsmessig, som her, litt under det dokumenterte.

Kort oppsummert

• Sprekker i fasadeplater og utglidning av masser under fundamentet i en bolig fra 2013.
• Nemnda mente at sprekkene ikke var opplyst, og at selgers opplysningsplikt går foran kjøperens undersøkelsesplikt.
• Kjøperen fikk medhold og 75 000 kroner i prisavslag.