Bad og råte i fritidsbolig fra 1950: ikke medhold (FinKN 2025-579)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig i Vestland fra 1950, solgt som den er for 930 000 kroner i september 2021. Salgsoppgaven beskrev en enkel konstruksjon med lav standard. Tilstandsrapporten ga taktekkingen TG 3 (store eller alvorlige avvik). Grunnmur, drenering, vegger, takkonstruksjon, etasjeskillere, bad og toalettrom fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Om badet sto det at det var i tjenlig stand, med oppgradering på sikt.

Selger hadde ikke bodd i boligen. Egenerklæringen (selgers skjema om boligen) ble ikke fylt ut. Selger opplyste i stedet at vedkommende ikke kjente boligen. Kjøper ble bedt om å besiktige boligen ekstra grundig.

Under oppussing oppdaget kjøperen feil ved avløpet på badet, gulvbelegg som slapp underlaget og en membran som var lagt på feil måte. I tillegg fant kjøperen råteskader i bindingsverket og feilmontert dampsperre. Kjøperen reklamerte (klaget til selger om feilene) i april 2022.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 218 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 4 000 kroner i egenandel og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selger og selgers takstmann måtte ha kjent til feilene, og at boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet. Kjøperen viste også til at naboer hadde antydet at selger selv hadde gjort ufaglærte arbeider.

HDI, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selskapet mente at selger ikke kjente til skadene, at alt ble avdekket først etter inngrep i konstruksjonen og lenge etter overtakelsen, og at skadene trolig hadde utviklet seg mens kjøperen eide boligen. Selskapet mente også at oppgraderingene var påregnelige, og at kjøperen hadde reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda ga selskapet medhold.

Selgers kunnskap. Når selger ikke kjenner boligen, tar kjøperen større risiko for skjulte feil. Selger kunne vanskelig ha visst om skader som først ble funnet ved store inngrep i konstruksjonen. Nabopåstander som selger avviser, har liten eller ingen bevisverdi når saken behandles skriftlig.

Takstmannen. Han undersøkte visuelt, og det er vanskelig å se at han kunne oppdaget feilene på befaringsdagen. Skadene kan dessuten ha vokst i den lange tiden siden.

Standarden. Etter § 3-9 andre punktum kan en bolig være en mangel hvis den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne vente. Nemnda mente kostnadene var høye sett opp mot kjøpesummen, men at boligen fra 1950 var enkel, og at det var påregnelig med et større oppgraderingsbehov.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en eldre fritidsbolig solgt som den er, uten utfylt egenerklæring, gir kjøperen liten støtte. Skjulte feil som først dukker opp lenge etter overtakelsen, er vanskelige å knytte til selgers eller takstmannens kunnskap. Høye utbedringskostnader alene er ikke nok når boligen var enkel og gammel.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 218 000 kroner for feil på badet og råteskader i en fritidsbolig fra 1950.
• Selger hadde ikke kjennskap til boligen, og feilene var skjulte.
• Nemnda ga selskapet medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.