Fukt og dårlig drenering i leilighet fra 2007: delvis medhold (FinKN 2023-804)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet over tre plan på Østlandet, bygget i 2007 og solgt «som den er» for 6 380 000 kroner. Salgsoppgaven beskrev den som lys og pen. Tilstandsrapporten ga dreneringen, ytterveggene og vinduene TG 1 (best mulig tilstandsgrad), og opplyste at det ikke var målt forhøyede fuktverdier innvendig. Rapporten sa også at det lå mye snø på tomten, slik at ikke alle utvendige deler kunne undersøkes. Selgeren hadde opplyst om noen fuktforhold og mindre skader, blant annet fuktinnslag fra markterrassen og litt rustvann under balkongen.

Etter overtakelsen reklamerte kjøperen på en lang rekke forhold. Det viktigste var fukt i underetasjen, der tapet og malingen buler. I tillegg kom blant annet feil ved ventilasjon, terreng der vann renner mot huset, utette vinduer, sprekk i muren, rust og løse fliser på balkongen, og feil ved bad og el-anlegg.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 810 861 kroner: 750 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for verditapet ved et senere videresalg, og 60 861 kroner for utgiftene til takstmann. Hun mente at utbedringene kostet omtrent 9,25 prosent av kjøpesummen, og at det var gitt mangelfulle og uriktige opplysninger.

Forsikringsselskapet bak selgerens boligselgerforsikring avslo. Det mente at mange av forholdene var synlige eller opplyst ved salget, og at kjøperen da ikke kan påberope dem. Kostnadene utgjorde ifølge selskapet bare 4,55 prosent av kjøpesummen. De to takstmennene var svært uenige: kjøperens anslo 590 520 kroner, selskapets 204 700 kroner.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen delvis medhold. Avgjørelsen var enstemmig, men nemnda var i tvil. Fire forhold var viktige.

For det første var nemnda enig med sekretariatet i at opplysningene ved salget ikke var bevist mangelfulle eller uriktige (§§ 3-7 og 3-8). Saken ble avgjort etter § 3-9 andre punktum, som gjelder når en bolig avviker vesentlig fra det en kjøper kunne forvente.

For det andre mente nemnda at kjøperen hadde sannsynliggjort mer fukt enn selskapets takstmann la til grunn. Han hadde bare regnet med 22 500 kroner til vannbrettbeslag under vinduene, mens kjøperens takstmann anslo 247 500 kroner til fuktsikring og drenering. Med dette tillegget ble den kvantitative delen av vesentlighetsvurderingen oppfylt.

For det tredje veide nemnda det kvalitative. Sekretariatet mente at mye av kostnaden gjaldt deler av boligen det var gitt risikoopplysninger om. Nemnda var enig i at beslag og balkong hadde TG 2. Men boligen var fra 2007, dreneringen hadde TG 1, og det ble knapt opplyst om fuktproblemer. Tvert imot sto det at dreneringen antas utført etter praksis på byggetidspunktet. En vanlig kjøper kan vente at drenering holder i svært mange år.

For det fjerde regnet nemnda ut prisavslaget etter kostnadene ved utbedring (§ 4-12 andre ledd), ikke etter det påståtte verditapet. Meglerens vurdering av verdien var for generell og forbeholden. Nemnda la til grunn de to takstmennenes tall, trakk fra det som var regnet dobbelt, og gjorde et skjønnsmessig fradrag for at kjøperen får nyere og lengre levetid enn det som ble kjøpt. Prisavslaget, inkludert utgiften til takstmann, ble satt til 350 000 kroner.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en nyere bolig med topp tilstandsgrad på drenering gir et sterkere krav enn en eldre bolig med åpne forbehold. Det som ble sagt om at dreneringen var i orden, ble en del av det kjøperen kunne bygge på.

Den viser også at kravet ofte utmåles etter utbedringskostnadene, ikke etter et anslått verditap ved videresalg. Uenighet mellom takstmenn kan gjøre at nemnda legger til grunn en blanding av tallene, og det kan bli trukket fra for at du får en bedre standard enn det du kjøpte. Kjøperen fikk mindre enn halvparten av det hun krevde.

Kort oppsummert

• Fukt i underetasjen og en lang rekke andre avvik i en leilighet fra 2007, der dreneringen hadde TG 1.
• Nemnda mente at fuktproblemene og avvikene til sammen var en vesentlig mangel, men fant ikke at salgsopplysningene var uriktige.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 350 000 kroner i prisavslag mot et krav på 810 861 kroner.