Råte etter verandalekkasje, bolig fra 1939: ikke medhold (FinKN 2023-154)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tomannsbolig fra 1939, påbygd og ombygd i årene 1962 til 1982. Den ble solgt «som den er» for 4 650 000 kroner og overtatt av kjøperen 1.11.21. I salgsoppgaven het det at boligen var pent oppgradert de siste årene. Tilstandsrapporten ga verandaen i andre etasje TG 2 (middels kraftige tegn på slitasje eller svekkelse). Den skrev at sinktekkingen hadde ukjent tilstand, at spaltegulvet fra 2006 hadde slitasje og sprekker, og at det var behov for oppgraderinger. Yttervegger fikk også TG 2, på grunn av alder og manglende isolasjon, men det ble ikke registrert feil i selve veggkonstruksjonen.

Selgeren hadde i egenerklæringen (selgers eget skjema om boligens tilstand) fortalt om en lekkasje ved pipa og om skjevt gulv i stuen under verandaen. Etter overtakelsen begynte kjøperen å pusse opp første etasje. Da ble det funnet råteskader i tak, gulv og vegger i stuen, og rustskader på en jernbjelke. En takstmann mente lekkasjen fra verandaen over hadde pågått i mange år.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 351 298 kroner, som var anslaget for utbedringen. I tillegg krevde kjøperen erstatning for utgifter til sakkyndig og juridisk bistand på til sammen 59 806 kroner. Kjøperen mente selgeren og selgerens takstmann hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger, og at boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avslo kravet. Det viste til at selgeren hadde bestridt å kjenne til lekkasjen, og at kjøperen var opplyst om vedlikeholds- og oppgraderingsbehov. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat som selskapet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, altså nådde ikke kjøperen frem. Nemnda pekte på tre forhold.

For det første beviskravet for selgerens kunnskap (§ 3-7). Skadene ble først funnet da konstruksjonene ble åpnet under oppussingen. Det var derfor uklart hvor synlig lekkasjen hadde vært mens selgeren eide boligen. Ny uttalelse fra kjøperens takstmann endret ikke dette.

For det andre uriktige opplysninger (§ 3-8). At rapporten ikke registrerte feil i veggene, ble forstått som at takstmannen ikke så tegn på svikt ved en visuell kontroll. Det var ingen garanti for at det ikke fantes skjulte feil.

For det tredje vesentlighet (§ 3-9 andre punktum). Kostnaden var over 7,5 % av kjøpesummen, så det tallmessige kravet var oppfylt. Men nemnda så også på hvor påregnelig skaden var. Boligen var gammel, verandaen hadde TG 2, sinkbeslagets alder var ikke oppgitt, og underliggende konstruksjoner var ikke undersøkt. Nemnda mente kjøperen hadde fått konkrete risikoopplysninger om verandaen. Nemnda erkjente at skaden var omfattende og at spørsmålet var krevende, men mente misforholdet mellom tilstand og forventning ikke var utvilsomt. Under noe tvil ble det derfor ikke mangel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en omfattende og dyr skade ikke i seg selv gir prisavslag. Ved en eldre bolig med TG 2 på en bygningsdel må kjøperen regne med at skjulte følgeskader kan forekomme. Slike skader blir da lettere å regne som påregnelige. Nemnda krever at misforholdet mellom det som var opplyst og det som ble funnet, er utvilsomt.

Saken viser også at bevis for at selgeren visste om lekkasjen, veier tungt. Når skadene først ble synlige etter at konstruksjoner ble åpnet, er det vanskelig å vise hva selgeren kunne ha sett. Det er heller ingen mangel at en takstmann ikke fant skader han ikke kunne se uten å åpne konstruksjonen.

Kort oppsummert

• Råteskader etter lekkasje fra en veranda i en tomannsbolig fra 1939, med et krav på 351 298 kroner.
• Nemnda mente det ikke var bevist at selgeren visste om lekkasjen, og at skaden var påregnelig ut fra rapportens TG 2 og boligens alder.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.