Oppussingsobjekt fra 1950 med råte og flyttet hus: kjøper tapte (FinKN 2023-453)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra omkring 1950, solgt «som den er» for 4 millioner kroner og overtatt av kjøperen 1. november 2020. Salgsoppgaven oppga byggeår 1950. Tilstandsrapporten sa at boligen var et oppussingsobjekt, og at flere bygningsdeler hadde nådd sin levetid. Det gjaldt blant annet taktekking, drenering, vinduer og kledning. Rapporten pekte på råteskadde bjelker i kjelleren, fuktig kjeller, manglende ventilasjon på badet og at det kunne være skjulte skader i konstruksjonen. Nesten alle forholdene fikk TG 2 (middels kraftige tegn på svekket tilstand), og råten i etasjeskillet fikk TG 3 (kraftige tegn).

Rundt fem måneder etter overtakelsen reklamerte kjøperen (meldte fra om mangler) på en rekke forhold. Da kjøperen åpnet konstruksjonen for å utbedre, viste skadene seg å være større enn opplyst. Det var råte i kledning, sviller, reisverk og undergulv, og det lekket fra taket i vindfanget. Det kom også frem at huset opprinnelig hadde stått et annet sted, og at det var flyttet til tomten. Kledningen var dessuten lagt utenpå en eldre kledning uten lufting.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente sju forhold var mangler. Det gjaldt byggeåret, kledningen, råten i konstruksjon og undergulv og lekkasjen i taket. Det gjaldt også at badet ikke var omsøkt, at det manglet ventilasjon, og at gulvet hadde feil fall. Kjøperen sa at takstmannen burde gitt TG 3 på flere bygningsdeler, og at boligen var et rehabiliteringsobjekt og ikke bare et oppussingsobjekt. Utbedringene hadde kostet 1 566 730 kroner. Kravet var prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på inntil 1,2 millioner kroner, pluss 17 000 kroner til sakkyndig hjelp.

Selskapet som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) avslo. Det viste til boligens alder og de mange risikoopplysningene. Selger hadde aldri bodd i boligen og kjente ikke til de påberopte forholdene. Selskapet mente også at tilstandsgradene bygget på skjønn og ikke kunne kalles uriktige.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) landet på at selskapet hadde rett. Nemnda sluttet seg i hovedsak til den vurderingen. Fire ting veide tyngst.

For det første kjente ikke selger til lekkasjen i vindfanget. Boligen hadde vært utleid i hele selgers eiertid, og det var uklart hvordan lekkasjen ble oppdaget. Det ble reklamert først etter at oppussingen var i gang.

For det andre var kledningen fra 1970- eller 1980-årene. Selv om selger kjente til at den var lagt på, ville kjøperen uansett måtte regne med at slik kledning nærmet seg slutten av levetiden.

For det tredje var kjøperen godt varslet. Nemnda mente takstmannen ikke var grovt uaktsom. TG 2 betyr også middels kraftige symptomer, og kjøperen må lese de konkrete opplysningene i rapporten, ikke bare tallet. Rapporten sa at kledning, drenering og taktekking sto for utskifting, at det var råte i kledning og etasjeskille, og at badet manglet ventilasjon.

For det fjerde gjaldt byggeåret og flyttingen. Det var opplyst at eksakt byggeår var usikkert. Nemnda fant ikke at flyttingen hadde ført til dårligere løsninger eller tidligere utbedringsbehov enn kjøperen uansett måtte regne med for et hus over 70 år gammelt. Kostnadene og skadeomfanget gikk ikke vesentlig utover det opplysningene tilsa (avhendingsloven § 3-9 andre punktum).

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at ordet oppussingsobjekt ikke er avgjørende. Det som teller er hva dokumentene sier om de enkelte bygningsdelene. Når rapporten sier at deler har nådd levetiden og er skadet, må kjøperen regne med store utgifter, selv om de blir høyere enn ventet.

Saken viser også at en tilstandsgrad ikke kan leses alene. Selv om noen kan mene en bygningsdel burde hatt en dårligere grad, teller tekstbeskrivelsene om risiko og utbedringsbehov med. Og selger svarer bare for det selger kjente til. Når boligen har vært utleid, er det vanskelig å vise at selger visste om skjulte feil.

Kort oppsummert

• Enebolig fra omkring 1950 solgt som oppussingsobjekt, med store skjulte skader og et byggeår som viste seg å være usikkert.
• Nemnda mente selger ikke kjente til skjulte feil, og at rapporten ga tydelige risikoopplysninger.
• Kjøperen fikk ikke medhold og nådde ikke frem med kravet på inntil 1,2 millioner kroner.