Feil ved nyere vinduer i enebolig fra 1969: delvis medhold (FinKN 2022-505)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1969, solgt som den er for 4 000 000 kroner ved kontrakt 18.9.20. Kjøperen overtok 6.10.20. Salgsoppgaven opplyste at nesten alle vinduene hadde fått nye glass i 2020, og at både vinduer og dører var skiftet ut i 2015 og 2020. Den sa også at noe av arbeidet var egeninnsats, som stedvis bar preg av det.

Tilstandsrapporten ga vinduene TG 1 (ingen symptomer), med kommentaren at de fremstod i god stand. Ett vindu fra byggeåret fikk TG 2. Om fasaden stod det at det var satt inn mindre vinduer enn åpningene i betongelementene, at vannbrett over vinduene manglet, og at konstruksjonen derfor var mer utsatt for fuktinntrenging. I egenerklæringen svarte selger nei på spørsmål om ufaglærte arbeider.

Kjøperen syntes at det trakk og var kaldt om vinteren. I mai 2021 fikk kjøperen vite av en fagkyndig at vinduene var utette, at det kom inn vann, og at det var muggsopp ved badevinduet. Pakningene passet ikke til glassene, som var for tynne, og vinduene var dårlig montert. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) til selskapet 28.6.21.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde utbedringskostnader på 369 566 kroner. Kjøperen mente at selger hadde holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om vinduene, og at boligen uansett var i vesentlig dårligere stand enn forventet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), mente for det første at kjøperen hadde reklamert for sent, siden trekk og utettheter hadde vært merkbare etter overtakelsen. For det andre hadde selger ikke kjent til feilen. For det tredje var det ingen vesentlig mangel, og selskapet viste til opplysningen om mindre vinduer enn åpningen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde gitt kjøperen medhold. Nemnda kom til samme resultat, og tre forhold var viktige.

For det første var den økonomiske delen av vesentlighetsvurderingen oppfylt, og de kvalitative forholdene endret ikke dette. Ingen visste hvem som hadde montert vinduene i 2015 eller levert dem, og det var ikke dokumentert at de var CE-merket. Selger hadde ikke bidratt til å opplyse saken. Da la nemnda til grunn at vinduene mest sannsynlig ikke fulgte kravene for byggevarer i Norge.

For det andre skal vinduer hindre trekk og kulde, og det gjorde disse i for liten grad. Når boligen ble solgt med nye vinduer fra 2015, kunne kjøperen forvente at de oppfylte kravene som gjelder her. Det gjorde det vanskeligere for selskapet at rapporten hadde gitt vinduene TG 1.

For det tredje mente nemnda at kravet ikke var tapt ved for sen reklamasjon. Selskapet hadde heller ikke kommet med merknader etter sekretariatets vurdering.

Utfallet ble delvis medhold, fordi nemnda fastsatte prisavslaget til 320 000 kroner og sluttet seg til sekretariatets begrunnelse for beløpet, ikke de 369 566 kronene kjøperen hadde krevd. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om nye bygningsdeler gir kjøperen et sterkt utgangspunkt. Når vinduene er solgt som nye, kan du forvente at de er egnet og godkjent, og en høy tilstandsgrad i rapporten støtter det.

Den viser også at en fagkyndig vurdering er viktig for å vise hva feilen er og når du oppdaget den. Den avgjør både om kravet er meldt i tide og hvor mye du kan få dekket. Selv når du vinner frem, kan beløpet bli lavere enn det du krevde.

Kort oppsummert

• Vinduer fra 2015 og 2020 var utette og manglet dokumentert godkjenning, i en enebolig fra 1969.
• Nemnda fant en vesentlig mangel og at kjøperen hadde reklamert i tide.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med prisavslag på 320 000 kroner.