Lekkasje fra 18 år gammelt bad (TG 2): selskapet fikk medhold (FinKN 2022-386)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en tomannsbolig fra 2001, solgt «som den er» for 1,7 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev boligen som normalt godt vedlikeholdt. I tilstandsrapporten fikk badet TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), fordi det manglet drenshull ved sisternen, altså et hull som skal slippe ut vann hvis toalettkassen lekker. Rapporten nevnte også tilnærmet slett gulv, lett fall til sluket, synlig membran i sluket og en antatt oppkant på membranen under dørterskelen. Selger hadde bodd der i 17 år og svarte nei på spørsmål om feil ved badet og om arbeid der de siste ti årene.

I februar 2021 lekket det vann fra badet da kjøper dusjet. Vannet gikk ut i gangen og ned i himlingen under. Kjøperens takstmann fant ingen mansjett rundt sluket og ingen vanntett oppkant mot dørterskelen. Han mente at badet var utett, blant annet fordi gulvet hadde dårlig fall.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 244 496 kroner, tilsvarende utbedringskostnadene, pluss forsinkelsesrente. Kjøper mente at selgers takstmann hadde gitt uriktige og mangelfulle opplysninger, og at boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet. Kjøper viste til at utbedringen utgjorde 11,67 % av kjøpesummen.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at verken selger eller takstmann hadde kunnet avdekke utettheten, at opplysningen om membran i sluket var riktig, og at opplysningen om oppkant var gitt med forbehold.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til. Kjøper nådde altså ikke frem med kravet. Tre forhold var viktigst.

For det første kunne nemnda ikke se at det var sannsynliggjort at membranen manglet i sluket. Takstmannen som skrev tilstandsrapporten la frem et bilde som så ut til å vise membran under klemringen, og selskapets takstmann var enig. Bildene fra kjøperens side var for dårlige til å vise noe annet.

For det andre var opplysningen om oppkanten tydelig gitt med forbehold. Takstmannen skrev at han antok at den fantes. Det er ikke det samme som å slå fast et faktisk forhold. Derfor ble opplysningen ikke ansett som uriktig.

For det tredje var det ikke noe som tydet på at takstmannen kjente til eller burde ha forstått at badet var utett. Utettheten ble først synlig da det lekket. Det var ingen uttalelser fra fagfolk om at manglende oppkant kunne sees ved en visuell befaring.

Nemnda fant heller ingen vesentlig mangel. Kostnadene var høye, men badet var 18 år og nærmet seg øvre del av forventet levetid. Det var derfor påregnelig at det snart ville trenge utbedring. TG 2 varsler dessuten middels kraftige tegn på slitasje. Loven krever at misforholdet mellom boligens stand og det kjøper kunne vente, må være utvilsomt, og det var ikke tilfellet her.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et bad som er nær slutten av levetiden, gir kjøper liten støtte, også når utbedringen blir dyr. Et TG 2 på badet regnes som et varsel om at det kan komme kostnader.

Den viser også at ordet antatt i en tilstandsrapport har betydning. Da kan ikke opplysningen brukes som om den var slått fast. Til sist må kjøper kunne vise at takstmannen faktisk kjente til feilen eller burde ha oppdaget den.

Kort oppsummert

• Et 18 år gammelt bad med TG 2 lekket. Kjøper krevde 244 496 kroner.
• Nemnda mente at rapporten hadde tatt forbehold, at membran i sluket ikke var motbevist, og at takstmannen ikke kunne ha oppdaget utettheten.
• Selskapet fikk medhold, og kjøper fikk ikke medhold i kravet.