Bad, dampsperre og vindtetting i bolig fra 1986: delvis medhold (FinKN 2022-465)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1986 og solgt som den er for 4,1 millioner kroner. Kjøperen overtok 1. juli 2021. Salgsoppgaven beskrev en velholdt bolig med påkostninger.

Badet i andre etasje var pusset opp i 2013 og hadde vegghengt toalett. Tilstandsrapporten ga bad og våtrom gode tilstandsgrader, men badegulvet fikk TG 2 (middels svekkelse) fordi dokumentasjon om utførelsen manglet. Takkonstruksjonen fikk TG 2, med normal elde og noen eldre merker etter fukt i undertaket. I egenerklæringen (selgers skjema om det hun vet om boligen) opplyste selger at arbeid på badene var utført både av fagfolk og av ufaglærte eller ved egeninnsats. Hun svarte nei på feil ved våtrom.

Etter overtakelsen fant kjøperen flere forhold. Sisternen til det vegghengte toalettet var montert i et rom bak badet uten lekkasjesikring. Badegulvet hadde stedvis motfall og var flatt. Dampsperren i taket var dårlig tettet, og det manglet vindtetting i raftelinjen (overgangen mellom vegg og tak).

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 470 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Kjøperens takstmenn anslo kostnadene til 50 000 kroner for sisternen, 125 000 kroner for badegulvet og 250 000 kroner for vindtettingen, i tillegg til mindre beløp for dampsperren. Kjøperen krevde også erstatning for utgifter til fagkyndig og juridisk bistand.

Kjøperen mente at selger og selgers takstmann hadde holdt tilbake opplysninger om sisternen, badegulvet, dampsperren og ufaglært arbeid. Kjøperen mente også at forholdene til sammen var en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar overfor kjøper), avviste kravet. Selger kjente ikke til feilene. Dampsperre og vindsperre var utført slik det var vanlig da huset ble bygget, og boligen var ikke i vesentlig dårligere stand enn ventet.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte saken i to.

Først gjaldt spørsmålet om noen hadde holdt tilbake opplysninger (avhendingsloven § 3-7). Selger måtte ikke ha visst om ufaglært arbeid utover det hun opplyste, og det var ikke vist at hun kjente til feilene ved dampsperren. Men takstmannen hadde skrevet tilstandsrapporten og skulle undersøke tilstøtende rom. Sisternen stod i et lett tilgjengelig rom ved siden av badet, uten lekkasjesikring, og nemnda mente at han måtte ha oppdaget det. Selger svarer for det takstmannen burde ha sagt. Feilen gir stor fare for lekkasje og kostet mye å rette, så opplysningen ville påvirket avtalen. Nemnda fant derfor en mangel.

Deretter vurderte nemnda om boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne vente (avhendingsloven § 3-9 andre punktum). Nemnda la vekt på tre ting. Boligen var 35 år, og da må man regne med vedlikehold. At badet var opplyst som oppusset, ga bare rett til å vente pene overflater, ikke at alt under var gjort på nytt. Og når det er opplyst om egeninnsats eller ufaglært arbeid, har kjøperen akseptert en risiko for feil løsninger. Nemnda fant ingen åpenbare misforhold. Damp- og vindsperre var fra byggeåret og måtte regnes som 35 år gamle.

Kjøperen fikk prisavslag på 50 000 kroner for sisternen, og 4 000 kroner i erstatning for en del av utgiftene til fagkyndig, siden rapporten også gjaldt forhold der kravet ikke førte frem. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at nemnda vurderer hver enkelt påstand for seg. En kjøper kan vinne på ett punkt og tape på de andre.

Det viser også at feil selgeren ikke kjente til, likevel kan gi krav hvis takstmannen skulle ha sett dem. Det gjelder feil som var lett synlige i rom han hadde plikt til å se på.

Til slutt viser saken at opplysninger om egeninnsats og oppussing begrenser hva du kan vente. Uklare opplysninger om hvem som gjorde arbeidet, kan bety at du selv må ta høyde for feil.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 470 000 kroner for feil ved bad, dampsperre og vindtetting i en enebolig fra 1986.
• Nemnda fant en mangel bare ved toalettsisternen, fordi takstmannen skulle ha sett den manglende lekkasjesikringen.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 50 000 kroner i prisavslag og 4 000 kroner i erstatning.