Lekkasje fra 23 år gammelt bad med TG 2: ikke medhold (FinKN 2024-191)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig sentralt på Østlandet, oppført i 1985 og solgt uten særskilt garanti for tilstanden (som den er) for 11,5 millioner kroner ved kontrakt av 25.10.21. Kjøperen overtok 23.12.21. Badet på loftet var fra 1998 og dermed omkring 23 år gammelt ved salget.

Tilstandsrapporten ga badets overflater, fallforhold, membran (tettesjiktet under fliser), sluk og tetting TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den sa at utførelsen av slukmansjett og membran var uoversiktlig, og at det derfor ikke kunne verifiseres at løsningen var fullgod og sikker mot lekkasjer. Den nevnte også sprekker og bomlyd i fliser, manglende ventilasjon og at fallet mot sluket var mindre enn ideelt.

I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger ja på spørsmål om feil ved våtrom. Det hadde vært en liten vannlekkasje i badet i 2. etasje, det hadde vært en forsikringssak, og forholdet var utbedret. Selger hadde eid og bodd i boligen siden 2009.

I overtakelsesprotokollen krevde kjøperen tilbakehold av 70 000 kroner på grunn av usikkerhet rundt vannlekkasje. Kjøperen sa at vaskebyrået som vasket boligen 19.12.21, hadde meldt at det dryppet vann fra badet på loftet ned til 1. etasje. Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilen) 5.1.22. En skaderapport pekte på manglende tetting rundt sluket eller skade på membranen, og på at det var punktvis smøremembran uten mansjett eller synlig klemring.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 75 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), tilsvarende utgiftene til oppussing av badet, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at opplysningene om at lekkasjen var utbedret var mangelfulle eller uriktige (§§ 3-7 og 3-8), at det ikke var dokumentert at den faktisk ble utbedret, og at selger hadde meldt samme lekkasje til forsikringsselskapet minst to ganger.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Selger mente selv at alt var utbedret i forbindelse med forsikringssaken i 2010, og hadde ikke opplevd lekkasjer siden. Selskapet bestred også at samme lekkasje var meldt flere ganger, og mente at opplysningene ikke kunne ha påvirket kjøpet.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det.

Hva nemnda la vekt på

To forhold veide tyngst.

For det første var det ikke sannsynliggjort at opplysningene var uriktige. En opplysning om at noe er utbedret kan være uriktig hvis selger visste eller burde ha visst at reparasjonen var mangelfull. Men den tidligere lekkasjen var 11 år gammel, og det var ikke klare holdepunkter for at selger visste at den ikke var tilstrekkelig utbedret. Nemnda pekte også på at en slik opplysning ikke er en garanti for at tilsvarende problemer ikke oppstår senere.

For det andre var det tvilsomt om opplysningene kunne ha påvirket avtalen. Badet var gammelt, det var opplyst om en usikker løsning rundt sluk og membran, og tilstandsrapporten advarte tydelig. Nemnda mente at det da var påregnelig med svikt og behov for utbedring.

Nemnda bemerket til slutt at skaden kanskje ble oppdaget før overtakelsen, men gikk ikke inn på det siden ingen av partene hadde tatt det opp. Kjøperen nådde ikke frem, og avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at når selger er åpen om en tidligere lekkasje og oppgir at den er utbedret, kan kjøperen ikke uten videre bygge en mangel på at feilen kom tilbake. Det må kunne sannsynliggjøres at selger kjente eller burde kjenne til at reparasjonen var mangelfull.

Saken viser også hvor mye en lav tilstandsgrad og tydelige advarsler i tilstandsrapporten betyr. Ved et bad som er så gammelt og har TG 2 på tetting og membran, er det liten plass for å hevde at lekkasje var uventet.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra et 23 år gammelt bad med TG 2, etter at selger hadde opplyst om en tidligere utbedret lekkasje.
• Nemnda mente det ikke var sannsynliggjort at selger visste at utbedringen var mangelfull, og at badets alder og advarslene i rapporten talte mot en mangel.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 75 000 kroner.