Muggsopp i 44 år gammel leilighet: selskapet fikk medhold (FinKN 2022-867)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i et borettslag, bygget i 1975. Den ble solgt som den er for 1,33 millioner kroner, i tillegg til en andel av fellesgjelden på 473 991 kroner. Salgsprospektet beskrev en lys og pen leilighet med normal standard. Det het også at borettslaget hadde byttet alle vinduer i 2014. Det ble ikke laget tilstandsrapport ved salget. Selgeren hadde svart nei på spørsmål om kjennskap til sopp eller råte.

Kjøperen merket etter hvert at leiligheten var noe trekkfull, men tenkte ikke mer over det. I februar 2022 skulle hun bytte gulv og fjernet gulvteppet. Da kom det frem store mengder svart muggsopp. Hun fant også et hull i veggen ved stuevinduet, hvor det kom inn fuktighet når det regnet. Stuevinduet var eldre enn de andre, selv om alle vinduene etter salgsoppgaven skulle være byttet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilen) til selskapet 24. februar 2022. Hun krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) eller erstatning, til sammen 349 810 kroner. Beløpet dekket utbedring, husleie, økte fellesutgifter, takst, strøm og advokatutgifter. Hun mente fukt- og soppskadene var en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Det viste til at boligen var 44 år gammel, at skaden trolig skyldtes alder og slitasje, og at boligen var solgt uten tilstandsrapport. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat som selskapet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig med sekretariatet. Den la først til grunn at utbedringen var dyr nok til at kostnadselementet var oppfylt. Utbedringen ble anslått til 194 356 kroner, omtrent 11 % av kjøpesummen. Det avgjorde likevel ikke saken.

Ved salg uten tilstandsrapport gjelder en streng regel. Boligen må avvike så mye fra det kjøperen kunne regne med at misforholdet er utvilsomt (avhendingsloven § 3-9 andre punktum). Nemnda pekte på at regelen er ment for de åpenbare tilfellene.

Tre forhold talte mot kjøperen. Bygget var 44 år gammelt ved salget. Taksten kjøperen selv hentet inn fant ikke avvik fra vanlig byggeskikk på byggetidspunktet. Og en takstmann innhentet av borettslaget mente skadene var gamle og begrenset til lokale områder, med kondens som sannsynlig årsak. Målinger viste tørre forhold.

Nemnda kom derfor til at det ikke var en mangel. Den erkjente at kostnadene var høye i forhold til kjøpesummen og at forholdene hadde store følger for kjøperen. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at høye utbedringskostnader ikke er nok alene. Når en eldre bolig er solgt uten tilstandsrapport, må kjøperen vise et tydelig misforhold mellom det hun fikk og det hun kunne vente. Alderen på bygget teller tungt.

Saken viser også at det har betydning hva rapportene sier om årsaken. Når begge takstmennene legger til grunn byggeskikken fra den tiden og eldre skader, er det vanskelig å nå frem.

Kort oppsummert

• Muggsopp under gulvbelegget i en leilighet fra 1975, funnet tre år etter overtakelsen.
• Kostnaden var høy, men bygget var gammelt og skadene trolig eldre, så det var ikke et utvilsomt misforhold.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Selskapet fikk medhold, og avgjørelsen var enstemmig.