Vann i kjeller og avløpstilbakeslag: delvis medhold (FinKN 2026-59)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1979, solgt som den er for 2,9 millioner kroner i juni 2021. Salgsoppgaven fremhevet kjelleren og flere påkostninger, blant annet ny drenering og overflateoppussing. Den sa også at det ikke var søkt kommunen om bruksendring for kjellerstue og soverom i kjelleren, og at nærmere undersøkelser av godkjenning ble overlatt til kjøperen.

Tilstandsrapporten ga flere bygningsdeler TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Det gjaldt blant annet kjeller, grunnmur og drenering. Dreneringen var lagt av en ufaglært som vennetjeneste, og rapporten advarte om at slike løsninger er en risikokonstruksjon. I egenerklæringen (selgerens eget skjema om boligen) svarte selgeren ja på spørsmål om tilbakeslag og fukt i kjelleren. Kommentarene var korte: vannlekkasje i 2019 og fuktinnsig i 2020 etter for mye overvann.

I august 2023, etter kraftig regn, fant kjøperen 60-70 cm stående vann i kjelleren. Det syntes å komme opp fra avløpet. Flere rapporter viste at kommunens rørnett i gaten var gammelt og hadde for liten kapasitet. Huset lå i et lavpunkt der mye regnvann fra områdene oppover ble ledet ned. Kommunen kunne bekrefte at nettet var bygget etter datidens normer, og at det ikke fantes noen planlagt utbedring i boligfeltet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 1 142 794 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med renter. Kjøperen mente at selgeren hadde tonet ned problemet, at kjelleren var markedsført som oppholdsrom, og at den i praksis ikke kunne brukes slik.

Selskapet var selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar for mangler). Det viste til at kjøperen hadde fått mange risikoopplysninger om vanninntrenging og sviktende drenering. Skulle det likevel være en mangel, mente selskapet at problemet kunne løses med en pumpekum foran tilbakeslagsventilen, til en kostnad på 118 750 kroner.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold og satte prisavslaget til 250 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Saken ble avgjort etter den eldre versjonen av avhendingsloven. Det er en vesentlig mangel hvis boligen avviker mye fra det kjøperen med rimelighet kunne forvente (§ 3-9 andre punktum). Nemnda sluttet seg til sekretariatet på mangelspørsmålet, og tre ting stod sentralt.

For det første var det gitt mange risikoopplysninger om fukt, og kjøperen kunne ikke forvente at kjelleren var godkjent som oppholdsrom. Det ble også sagt rett ut at bruksendring ikke var søkt.

For det andre hadde selgeren aldri lagt frem to skaderapporter fra sin egen eiertid. De viste at problemet var vedvarende og trolig bare kunne løses hvis kommunen oppgraderte avløpsnettet. Det er ikke nok å vise til at tredjeparter har utført arbeid. Når selgeren vet at problemet er mer alvorlig, må det stå i salgsopplysningene (§ 3-7). Nemnda mente derfor at alvorlighetsgraden var underkommunisert.

For det tredje kunne ikke kjøperen selv utbedre den underliggende årsaken. Den pumpeløsningen selskapet foreslo, ville ikke gi en fullgod utbedring uten at kommunen også oppgraderte.

Ved beløpet var nemnda mer raus enn sekretariatet. Prisavslaget skal dekke forskjellen i verdi mellom boligen slik den var avtalt og slik den faktisk var (§ 4-12). Kjøperens krav bygget på at kjelleren hadde verdi som lovlig oppholdsrom, og det kunne kjøperen ikke forvente. Men nemnda la til grunn at kommunal utbedring ikke var å vente i nær fremtid, og at risikoopplysningene om kjelleren var tonet noe ned. Verdiavviket ble satt til om lag 15 % av kjøpesummen, altså 435 000 kroner, med renter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at åpne risikoopplysninger ikke alltid er nok. Hvis selgeren vet at et problem har en dypere årsak, for eksempel i offentlig infrastruktur, kan det være en mangel å gi bare korte opplysninger om at det har vært vann i kjelleren. Skaderapporter fra selgerens tid er en viktig del av det som må frem.

Saken viser også at en seier på mangelspørsmålet ikke gir hele kravet. Prisavslaget følger det kjøperen med rimelighet kunne forvente. Var kjelleren ikke godkjent oppholdsrom, regnes ikke verdien av et godkjent oppholdsrom med.

Kort oppsummert

• Vann fylte kjelleren i en enebolig fra 1979 fordi kommunens avløpsnett ikke tok unna regnvannet.
• Nemnda mente selgeren hadde tonet ned problemet ved ikke å legge frem skaderapportene, og fant en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 435 000 kroner i prisavslag av et krav på 1 142 794 kroner.