Jordtrykk og sprekker i grunnmur fra 1973: delvis medhold (FinKN 2022-637)

Hva saken gjaldt

Eneboligen var oppført i 1973 og ble solgt som den er for 4 800 000 kroner. Kjøperen overtok 11.6.21. Selger hadde eid boligen siden 1975 og svarte nei på spørsmål i egenerklæringen (skjemaet der selger opplyser hva han vet om boligen) om skjevheter, setningsskader og sprekker i mur.

Tilstandsrapporten opplyste at den utvendige støttemuren var skjev, trolig på grunn av for stort jordtrykk. Den nevnte også sprekker i grunnmurspussen innvendig, som takstmannen antok var begrenset til selve pussen, og anbefalte at de ble holdt under oppsikt. Grunnmur, drenering og støttemur fikk alle TG 2 (middels kraftige tegn til tilstandssvekkelse). Rapporten sa også at det ikke var gjort geotekniske undersøkelser av grunnen.

Under oppussing rett etter overtakelsen fjernet kjøperen noen vegghyller i kjelleren. Da viste det seg at horisontale sprekker gikk sammenhengende fra det ene hjørnet av boligen til det andre. En skaderapport konkluderte med at jordtrykk mot grunnmuren var årsaken, og at det ved vedvarende trykk var fare for at grunnmuren kunne kollapse. Støttemuren lå to til tre meter bak boligen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 588 850 kroner, som var pristilbudet for utbedring. I tillegg krevde kjøperen 74 600 kroner i erstatning for utgifter til bistand og sakkyndige, samt forsinkelsesrente. Kjøperen mente selgers takstmann hadde vurdert sprekkene for lett, og at avviket uansett var vesentlig.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det mente at kjøperen var advart om både sprekker og jordtrykk, at grunnmuren var 48 år gammel, og at kjøperen hadde overtatt risikoen ved ikke å følge opp anbefalingen om å holde sprekkene under oppsikt.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold. Nemnda kom til samme resultat, men fant spørsmålet krevende og landet på det under tvil.

For det første mente nemnda at takstmannen neppe hadde vært grovt uaktsom. Han hadde uttrykt seg som en antakelse, tatt forbehold om at bare synlige forhold var vurdert, og anbefalt oppfølging. Kjøperen kunne derfor ikke føre tapet tilbake til feil fra takstmannen.

For det andre var skaden så alvorlig at den regnes som en vesentlig mangel etter § 3-9 andre punktum (boligen er dårligere enn kjøperen hadde grunn til å regne med). Kjøperen kunne ikke uten videre forstå at sprekkene kunne skyldes jordtrykk, siden ikke engang takstmannen vurderte det som en mulighet. Kjøperen måtte heller ikke regne med at trykk mot en støttemur langt unna kunne påvirke grunnmuren under huset.

For det tredje var ikke alt kjøperens syn. Nemnda mente det var uavklart om grunnmuren var i ferd med å kollapse, slik kjøperen hevdet. Alderen, TG 2 og oppfordringen om å holde grunnmuren under oppsikt talte også for at kjøperen måtte regne med utbedringer.

Prisavslaget ble derfor satt til 450 000 kroner. Erstatningen ble 58 001 kroner, etter § 4-14 (selgers kontrollansvar, altså at selger kunne kontrollert forholdet). Utgifter til sakkyndige på 16 600 kroner ble regnet inn i prisavslaget i stedet for erstatningen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at forbehold og risikoopplysninger ikke alltid stopper et krav. Det avgjørende er om skaden er langt mer alvorlig enn det kjøperen fikk grunn til å regne med. Her var sprekkene beskrevet som en overflatesak, mens årsaken viste seg å ligge dypere.

Saken viser også at kravet ikke alltid dekkes fullt ut. Nemnda tok hensyn til alder og tilstandsgrad, og en oppfordring om å holde noe under oppsikt kan gjøre at utbetalingen blir lavere enn utbedringskostnaden.

Kort oppsummert

• Sprekkene i grunnmuren i en enebolig fra 1973 skyldtes jordtrykk, og var alvorligere enn tilstandsrapporten ga inntrykk av.
• Nemnda fant en vesentlig mangel, men under tvil, og mente ikke at takstmannen var grovt uaktsom.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 450 000 kroner i prisavslag og 58 001 kroner i erstatning, mot et krav på 588 850 kroner.