Tette rør og dårlig vanntrykk, bolig fra 2013: ikke medhold (FinKN 2025-428)

Hva saken gjaldt

Boligen var en del av en tomannsbolig fra 2013 på Østlandet. Den ble solgt som den er for 14,68 millioner kroner, og kjøper overtok i august 2021. Salgsoppgaven omtalte boligen som sjarmerende og med god standard.

Selger hadde opplyst i egenerklæringen (selgers skjema om boligen) at vannrøret til kjøkkenet hadde frosset i 2018 etter en kald periode, og at trykket i vannet stort sett var normalt, men i perioder hadde variert noe. Tilstandsrapporten var en visuell befaring. Den ga VVS (vann og avløp) TG 1 og beskrev rør-i-rør-anlegg inne i boligen. Den sa uttrykkelig at den ikke omfattet kontroll av det tekniske anlegget, og at feltet ikke var vurdert for felles rørføringer.

I slutten av august 2023 ble vanntrykket svært dårlig. Kjøper og eierne av de andre seksjonene lot en rørlegger undersøke. Vanntilførselen gikk gjennom kjelleren, og rørene var gamle galvaniserte rør som hadde gått tett av korrosjon. Senere viste gravearbeid at både vannrør og avløpsrør ut mot kommunal hovedledning var gamle og i dårlig forfatning.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 229 283 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrenter. Beløpet var kjøpers andel av utbedringen, som samlet kostet 687 850 kroner. Kjøper mente at dette var en vesentlig mangel etter § 3-9 andre punktum (avviket må være så stort at det regnes som vesentlig), at boligen var fra 2013 med opplysning om god standard, og at VVS hadde fått TG 1. Kjøper mente også at fristen for å reklamere (melde fra om mangelen) ikke begynte å løpe før i august 2023.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar overfor kjøper), avviste kravet. Det mente at kjøper hadde reklamert for sent. Kjøpers andel utgjorde bare 1,56 prosent av kjøpesummen, og selger hadde nevnt at trykket varierte. Selskapet mente derfor at avviket ikke var vesentlig.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda kom til samme resultat. Nemnda tok ikke stilling til fristen. To forhold var viktige.

Det første var opplysningene ved salget. Feilen som kom frem, virket som en videreutvikling av vanntrykkproblemene selger hadde nevnt. Da er det påregnelig at det en stund etter overtakelsen blir behov for utskifting. Nemnda la avgjørende vekt på størrelsen på utbedringen sett opp mot risikoopplysningene i salgsoppgaven, tilstandsrapporten og egenerklæringen, sammen med boligens alder og markedsføringen. Den fant ikke et utvilsomt misforhold mellom det kjøper kunne regne med og boligens faktiske tilstand.

Det andre var hva TG 1 gjaldt. Nemnda mente kjøper ikke kunne ha en berettiget forventning om TG 1 for noe annet enn VVS i egen leilighet. Feilen lå i den private stikkledningen mellom sameiet og den kommunale hovedledningen, og det var noe annet enn det rapporten beskrev. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en god tilstandsgrad bare gjelder det rapporten faktisk har vurdert. Rapporten her var en visuell befaring av det som er synlig inne i boligen. Ledninger utenfor boligen og felles rørføringer var ikke vurdert.

Den viser også at en ny bolig ikke betyr at alle deler er nye. Røret ute i tomten kan være mye eldre enn huset.

Til sist viser den at en opplysning om varierende vanntrykk teller. Når et problem er nevnt, trenger ikke selger fortelle hvor alvorlig det kan bli senere, og nemnda regner en forverring som påregnelig.

Kort oppsummert

• Gamle rør ut mot kommunal ledning gikk tett og ga svært dårlig vanntrykk i en tomannsbolig fra 2013.
• Selger hadde nevnt varierende vanntrykk, og TG 1 gjaldt bare VVS i egen bolig.
• Nemnda ga selskapet medhold, og kjøper nådde ikke frem med kravet på 229 283 kroner.