Kjellerrom uten rømningsvei, uriktig opplyst: delvis medhold (FinKN 2024-77)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i tre plan fra 1977, solgt «som den er» for 2,575 millioner kroner og overtatt i juni 2020. Den ble markedsført med fire soverom, 157 kvadratmeter P-rom (rom for varig opphold) og 168 kvadratmeter bruksareal. Annonsen sa også at rommene ikke nødvendigvis var godkjent for den bruken de ble vist med.

I tilstandsrapporten sto det at det ikke fantes dokumentasjon på at alle rom var godkjent og byggemeldt. Kjelleren var opprinnelig byggemeldt som rom for disponibel bruk og hobby, men var senere innredet med soverom og stue. Takstmannen svarte likevel nei på spørsmålet om det var avvik fra forskriften for rømningsvei, dagslysflate og takhøyde. Han skrev at kravene var i henhold til dagens forskrift, og la til at dette ikke nødvendigvis betydde at rommene ville bli godkjent.

Kjøper planla en utleiedel i underetasjen. En takstmann kjøper hyret inn fant at kjelleren manglet godkjent rømningsvei og lysinnslipp, og at soverommet og kjellerstuen ikke fikk brukes til varig opphold. Arealet var også to kvadratmeter mindre enn oppgitt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 350 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for verditap, og 12 000 kroner for utgifter til sakkyndig. Kjøper mente at selger og selgers medhjelpere hadde gitt uriktige opplysninger om at kjelleren oppfylte kravene.

Selskapet var selgers forsikringsselskap (boligselgerforsikring). Det mente at opplysningene var riktige. Rommene ble regnet som P-rom, og en kjeller som var godkjent for disponibelt rom og hobbyrom oppfylte kravene for den bruken. Takstmannen som skrev rapporten mente at han bare hadde vurdert kravene som gjaldt da huset ble bygget i 1977. Arealavviket skyldtes ifølge selskapet at kjøper selv hadde etterisolert.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte kravet i to.

Arealet og manglende byggegodkjenning ga ikke mangel i seg selv. Rapporten hadde opplyst om at rom ikke var godkjent, og arealavviket var lite.

Den uriktige opplysningen om forskriftskravene var derimot avgjørende. Nemnda mente det var mest sannsynlig at kjøpers takstmann hadde rett. Vinduene i kjelleren var små og plassert høyt over gulvet, og det var uklart om de kunne åpnes. Det var ingen utgangsdør, bare en trapp opp til hovedetasjen. Opplysningen var da objektivt uriktig (§ 3-8). Det er uten betydning om feilen skyldtes en enkel utfyllingsfeil eller en feilvurdering. Selgersiden er ansvarlig for det takstmannen har opplyst (§ 3-7).

Selskapets forklaring om at takstmannen bare hadde sett på de gamle planene ble ikke godtatt. Rapporten beskrev rommene som soverom og la faktisk bruk til grunn. Etter forskriften skal takstmannen dessuten opplyse om åpenbart manglende rømningsveier. Nemnda mente selgersiden må bære risikoen for uklarhet. Nemnda mente også at meglerens ansvar mest sannsynlig var oppfylt som grunnlag.

Prisavslaget var vanskelig å fastsette. Det var ikke avklart hva det ville koste å oppfylle kravene. Nemnda tiltrådte sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) skjønnsmessige utmåling på 200 000 kroner (§ 4-12). Erstatning ble avvist. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger i tilstandsrapporten om rømningsvei, lys og takhøyde kan telle som opplysninger selgersiden står inne for. Er de uriktige, kan det gi krav, selv om andre deler av rapporten advarer om at rom ikke er godkjent.

Den viser også skillet mellom to ting som ofte blandes. At et rom mangler godkjenning, er ikke alltid en mangel. At rapporten sier at forskriftskravene er oppfylt når de ikke er det, er noe annet. Beløpet blir gjerne fastsatt skjønnsmessig, og det ble her lavere enn kravet.

Kort oppsummert

• Kjeller uten godkjent rømningsvei og lysinnslipp ble opplyst å oppfylle forskriftskrav.
• Arealavviket og manglende godkjenning var ikke mangel, men den uriktige opplysningen om forskriftskrav var det.
• Kjøper fikk delvis medhold og 200 000 kroner i prisavslag av et krav på 362 000 kroner.