Kondens fra ventilasjonsrør i enebolig fra 1988: ikke medhold (FinKN 2025-525)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1988 som ble solgt som den er for 4 080 000 kroner ved kontrakt av 22.7.20 og overtatt 15.9.20. Den ble solgt fra et dødsbo, med fullmakt. Salgsoppgaven fremhevet moderniseringer, men egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) viste at mye var gjort ved ufaglært egeninnsats, blant annet på bad, kjøkken og el-anlegg. Selger opplyste også om en tidligere lekkasje ved pipen.

Tilstandsrapporten ga takkonstruksjon, taktekking og beslag TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med fuktmerker i undertak og sperrer. Ventilasjonen fikk også TG 2. Takstmannen skrev at kanalene på loftet ikke var isolert, og at kanalen fra badet i første etasje var avsluttet på loftet og måtte føres over tak.

I desember 2023 oppdaget kjøper at det hadde sunket i taket på kjøkkenet. Kjøper meldte først skaden til sin egen bygningsforsikring, og reklamerte til selger 14.2.24 og 22.2.24.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 344 000 kroner, basert på et pristilbud, samt forsinkelsesrente. Kjøper mente at takstmannen ikke hadde forklart konsekvensene av de uisolerte rørene, at selger hadde satt bøtter på loftet for å samle opp fukt, og at mugg og sopp var en sikkerhetsrisiko som gjorde boligen vesentlig dårligere enn forventet (§ 3-9 andre punktum).

Selgers forsikringsselskap mente at det var gitt mange risikoopplysninger, at skadene var påregnelige, og at skaden åpenbart hadde vokst i kjøperens eiertid.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til samme resultat. Tre ting veide tyngst.

For det første fant nemnda ingen mangel etter § 3-7 (plikten til å gi riktige opplysninger). Takstmannen hadde nevnt at ventilasjonsrørene var uisolerte og feilmontert og måtte utbedres, og at det allerede var fuktmerker i undertaket. Nemnda mente at han gjerne kunne utdypet konsekvensene, men at opplysningene samlet ikke var ufullstendige. Påstanden om bøtter på loftet var ikke dokumentert.

For det andre ble det gitt alvorlige risikoopplysninger om ufaglært arbeid, og skaden kunne ha utviklet seg videre etter at takstmannen var der. Det hadde gått lang tid siden overtakelsen.

For det tredje krever vesentlig mangel at misforholdet mellom boligens stand og det kjøper kunne regne med, er utvilsomt. Nemnda mente at skadene ikke var upåregnelige sett i lys av risikoopplysningene, at de ikke var en slik sikkerhetsrisiko som kjøper hevdet, og at markedsføring mot familier ikke var avgjørende. Selv om utbedringskostnadene var høye, var det ikke et åpenbart misforhold.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en anmerkning i tilstandsrapporten kan stå seg som varsel om en skade som senere blir dyr, selv om rapporten ikke forklarer konsekvensene i detalj. Høye utbedringskostnader alene gjør ikke en mangel vesentlig. Lang tid mellom overtakelse og oppdagelse gjør det også vanskeligere å vise at skaden fantes før kjøpet.

Kort oppsummert

• Fukt og kondens fra uisolerte ventilasjonsrør ga skader i taket over kjøkkenet i en enebolig fra 1988.
• Nemnda mente at rørene og fuktmerkene var omtalt i tilstandsrapporten, og at det ikke var et åpenbart misforhold.
• Selskapet fikk medhold. Kjøper nådde ikke frem med kravet på 344 000 kroner.