Råteskader i laftet enebolig fra 1921: ikke medhold (FinKN 2022-280)

Hva saken gjaldt

Boligen var en laftet villa fra 1921 med tilbygg fra 1995. Den ble solgt «som den er» for 12,4 millioner kroner og overtatt i november 2019. Salgsoppgaven beskrev boligen som påkostet de senere årene, pen og velholdt. Den opplyste også at deler av fasaden hadde fuktskader og var preget av vær og sol.

Tilstandsrapporten ga yttervegger og balkong TG 2 (tilstandsgrad som betyr avvik fra normal tilstand). Balkongen ble beskrevet som fukt- og råteskadet. Rapporten sa også at flere bygningsdeler hadde nådd sin forventede levetid, og at fasade, balkong og våtrom burde renoveres nå.

Høsten 2020 fikk kjøperen besøk av en håndverker og oppdaget omfattende råteskader, særlig på gavlveggen mot øst. Huset var malt med tett maling som holdt fuktigheten inne. Det var også gjort midlertidige reparasjoner og lagt beslag som skjulte råten. En senere befaringsrapport mente veggen sto i fare for å deformeres og at tømmer måtte skiftes.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnadene, begrenset oppad til 1 863 858 kroner. Utbedringen var anslått til 1 919 708 kroner, og kjøperen viste til at det tilsvarte 15 % av kjøpesummen. Kjøperen pekte på at boligen ble markedsført som velholdt, og at ingenting i salgsmaterialet tilsa så store skader. Kjøperen mente også at tilbygget fra 1995 var i dårligst stand, og at skader der er mindre påregnelige enn i et hus på nesten hundre år.

Protector, som hadde boligselgerforsikringen (en forsikring selgeren tegner, og som dekker kjøperens krav mot selger), mente boligen var i samsvar med avtalen. Selskapet mente at boligen i alle tilfeller ikke var vesentlig dårligere enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Det er påregnelig med store utbedringer i en bolig på 100 år, og det var gitt flere risikoopplysninger ved salget.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tok utgangspunkt i regelen om at en bolig har en mangel når den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen med rimelighet kunne forvente (avhendingslova § 3-9 andre punktum). Vurderingen har to sider. Den ene er størrelsen på kostnadene. Nemnda fant det klart at den var oppfylt, siden utbedringen utgjorde 15 % av kjøpesummen. Den andre er en helhetsvurdering av hva kjøperen kunne forvente.

Her landet nemnda, under noe tvil, hos selskapet. Nemnda la vekt på tre ting:

• Alderen. Store deler av boligen var nær hundre år gammel, og kjøperen kunne regne med at tømmer og kledning hadde begrenset levetid. Alder alene utelukker likevel ikke en mangel.
• Risikoopplysningene. Salgsmaterialet nevnte fuktskadet fasade, TG 2 på ytterveggene og råteskadet balkong akkurat på østveggen, der skadene var størst.
• Tilbygget. Kjøperen viste til at bare 6,15 % av kjøpesummen (762 535 kroner) gjaldt den nyere delen. Nemnda mente at dette ikke endret vurderingen, fordi risikoopplysningene også gjaldt kledningen der. Det var dessuten uklart hvordan kostnadene fordelte seg mellom gammel og ny del. Nemnda har ikke egen teknisk kompetanse og må bygge på dokumentasjonen som er lagt frem. Tvil om skadeomfanget går ut over den som krever.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at høye utbedringskostnader ikke er nok alene. Når salgsmaterialet konkret advarer om fukt, værslitasje og råte på de stedene skadene senere viser seg, står kjøperen svakere. Det gjelder selv om resten av beskrivelsen er positiv, og selv om skadene er større enn det som ble antydet.

Alder betyr mye for hva du kan forvente. Jo eldre huset er, desto mer må du regne med. Samtidig hjelper det å kunne vise at skadene sitter i en nyere del av bygget, men da må dokumentasjonen skille tydelig mellom ny og gammel del, med egne kostnader for hver.

Kort oppsummert

• En laftet enebolig fra 1921 med tilbygg fikk råteskader på østveggen. Kravet var på 1 863 858 kroner i prisavslag.
• Kostnadene var høye nok, men nemnda mente at alder og risikoopplysningene gjorde at kjøperen ikke kunne forvente en bedre stand.
• Selskapet fikk medhold, under noe tvil, og kjøperen nådde ikke frem.