Feil drenering og utett takterrasse ved garasje: delvis medhold (FinKN 2022-421)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Enebakk kommune, oppført i 1988. Den ble solgt som den er for 3 750 000 kroner og overtatt av kjøperen 8. desember 2020. Over garasjen lå en stor takterrasse som var pusset opp i 2016 med nytt dekke, rekkverk og takpapp.

Tilstandsrapporten ga terrassen TG 1 (ingen eller bare mindre avvik), dreneringen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og garasjen TG 3 (behov for utbedringer). Om garasjen sto det at én bærebjelke var lagt feil, at det var sprekker i muren og tegn til lekkasje fra terrassen. Selgeren hadde i egenerklæringsskjemaet (skjemaet der selgeren opplyser om det han kjenner til) oppgitt fukt i garasjen og at garasjetaket ikke var helt tett innerst mot huset.

Etter overtakelsen fikk kjøperen fukt i garasjehimlingen, som ble verre ved snøsmelting. Kjøperens eget forsikringsselskap dekket ikke skaden. Sakkyndige fant en utett terrasse og en drenering som var lagt feil ved garasjen: dreneringspappen lå under terrenget, og terrenget hadde fall inn mot veggen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 375 175 kroner. Terrassen var anslått til 257 974 kroner og dreneringen til 87 201 kroner. Han krevde også 81 000 kroner i kostnader til bistand og fagkyndige, samt forsinkelsesrenter. Han mente at selgerens takstmann burde ha oppdaget feilene, og at boligen hadde en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at fuktproblemet var kjent for kjøperen, og at terrassen og garasjen måtte leses i sammenheng. Feilen ved dreneringen hadde etter selskapets syn ikke virket inn på kjøpet.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda kom til et annet resultat på ett punkt.

Hva nemnda la vekt på

Selgerens egen kunnskap og en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum) førte ikke frem. Ut fra dokumentene var det ikke sannsynliggjort at selgeren kjente til forholdene.

Det samme gjaldt terrassen. Selv om TG 1 var uheldig, var lekkasjen tatt opp under garasjen, og det var det samlede bildet som talte. Nemnda mente heller ikke at man kunne forvente at takstmannen skulle måle fallet på terrassen.

Dreneringen ble vurdert annerledes. Selgeren svarer for det takstmannen har gjort feil, når feilen er så alvorlig at den regnes som grov uaktsomhet (kalt takstansvar). To sakkyndige hadde sagt at det var lett å se at dreneringen ikke var avsluttet riktig mot terrenget, og selskapet hadde ikke gjort noe særlig for å imøtegå det. Takstmannens egen uttalelse var ikke lagt frem. Da mente nemnda at feilen var alvorlig nok (§ 3-7).

Deretter kom spørsmålet om opplysningssvikten hadde påvirket kjøpet. Nemnda var i tvil. Garasjen hadde fått TG 3 og dreneringen TG 2, men det at garasjen var svekket og hadde lekkasje ovenfra betyr ikke at dreneringen rundt den også var svak. Siden selgeren har bevisbyrden når det er tvil, mente nemnda at dette vilkåret også var oppfylt.

Prisavslaget for dreneringen ble satt til 60 000 kroner, etter fradrag for at deler av dreneringen nå blir fornyet. Kostnader til sakkyndige er inkludert. Kostnader til bistand ble satt til 20 000 kroner, fordi bare det minste kravet nådde frem. Forsinkelsesrente ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at ett enkelt krav i en større sak kan lykkes mens de andre faller. Her var det bare dreneringen som ga rett til noe, fordi terrassen var omtalt som mangelfull i salgsdokumentene.

Den viser også at en tilstandsrapport der viktige feil er oversett, kan gi kjøperen et krav. Tilstandsrapporten må være dekkende for det takstmannen faktisk skulle undersøke.

Til slutt viser saken at selv en enkeltstående feil kan gi beløp som er godt under hva kjøperen krevde. Nemnda trekker fra for standardheving, og bistandskostnader dekkes bare forholdsmessig.

Kort oppsummert

• Fukt i garasjen kom fra en utett takterrasse og en drenering som var lagt feil.
• Terrassekravet førte ikke frem, men nemnda mente takstmannen burde ha oppdaget dreneringsfeilen.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 60 000 kroner i prisavslag og 20 000 kroner til bistand, av et krav på 375 175 kroner.