Defekte varmekabler på bad i rekkehus fra 1978: ikke medhold (FinKN 2022-176)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus fra 1978, solgt som den er for 4 550 000 kroner. Kjøperen overtok i desember 2020. Tilstandsrapporten ga badet TG 2 (tegn på slitasje eller avvik som kan kreve tiltak). Der stod det at badet var antatt overflateoppusset rundt 2010, men at det ikke fantes dokumentasjon, og at alder og oppbygging bak overflatene var ukjent. Selgeren opplyste om en sprekk i flis på badet.

Rett etter overtakelsen fant kjøperen at varmekablene i badet var defekte. Kjøperen hadde en boligkjøperforsikring, og selskapet reklamerte overfor selgerens forsikringsselskap. Deretter avslo selskapet å hjelpe videre, fordi det mente saken ikke ville føre frem overfor selgeren.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen klaget på avslaget fra sitt eget forsikringsselskap. Han mente at feilen ved varmekablene var selgerens ansvar, at den ikke fremgikk av tilstandsrapporten eller salgsoppgaven, og at boligen ikke var kjøpt usett.

Selskapet mente at det ikke var funnet en mangel som det var sannsynlighetsovervekt for at selgeren måtte svare for. Da var videre bistand ikke dekket av forsikringen. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til det samme.

Hva nemnda la vekt på

Spørsmålet var ikke om kjøperen ville vunnet mot selgeren, men om saken var sterk nok til at forsikringen skulle dekke videre advokat- og teknisk bistand. Nemnda tolker kravet om sannsynlighetsovervekt litt mildere enn beviskravet i selve mangelsaken. Den vurderer om et krav mot selgeren er prosedabelt (verdt å føre). Nemnda så på tre forhold.

For det første kunne det ikke ha betydning om opplysningene om varmekablene var ufullstendige. Ut fra salgsdokumentene måtte kjøperen regne med at det som lå bak overflatene på badet, var fra byggeåret 1978. Manglende opplysninger om kablene kunne derfor ikke antas å ha påvirket avtalen.

For det andre ga ikke boligens stand grunnlag for en mangel etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum, altså at boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Rapporten sa at badet bare var overflateoppusset, og at alt bak var ukjent.

For det tredje mente nemnda, som sekretariatet, at det var påregnelig å måtte skifte varmekabler som var over 40 år gamle.

Nemnda fant derfor ikke sannsynliggjort at det var en mangel. Kjøperen hadde ikke krav på mer advokatbistand mot selgeren. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at ordene overflateoppusset og ukjent oppbygging bak overflater er formuleringer som flytter risikoen over på kjøperen. Er et bad bare pusset opp på overflaten, må kjøperen regne med at teknikken under er like gammel som huset.

Den viser også at en boligkjøperforsikring ikke gir automatisk hjelp uansett hvor saken står. Vilkårene krever at det er sannsynlig at boligen har en mangel. Er saken svak, kan forsikringsselskapet avslutte bistanden, og nemnda kan gi selskapet rett.

Kort oppsummert

• Defekte varmekabler på badet i et rekkehus fra 1978, med TG 2 og opplysning om at alder og oppbygging bak overflatene var ukjent.
• Nemnda mente at kjøperen måtte regne med gamle kabler, og at det ikke var sannsynlig med en mangel.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke videre bistand under forsikringen.