Lekkasje i to seks år gamle bad i enebolig: delvis medhold (FinKN 2023-78)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1922 i Trøndelag, solgt «som den er» for 2,7 millioner kroner. Salgsopplysningene fortalte at huset var omfattende oppgradert i 2015 og 2016, blant annet med nye bad i begge etasjer. Tilstandsrapporten ga begge badene TG 1 (best mulig tilstandsgrad, uten avvik som krever tiltak). Selgeren hadde svart nei på spørsmål om feil eller lekkasje på våtrommene, og skrev at arbeidet var utført av faglærte.

Etter overtakelsen tok leietaker i underetasjen kontakt med kjøperen. Det lakk vann fra dusjen ut på veggen og gulvet i første etasje. Senere, da kjøperen tappet vann fra badekaret i andre etasje, rant det vann ned i himlingen under. Kjøperen hadde opplevd oversvømmelse på badet flere ganger. Forsikringsselskapet til kjøperens egen bygningsforsikring sendte en takstmann, og kjøperen fikk i tillegg en skadetakst. Begge konkluderte med at baderomsgulvet i andre etasje var utett.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 259 803 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrenter. Kravet bygget på at et bad som bare er seks år gammelt og vurdert til TG 1, ikke skal lekke. Kjøperen mente også at beløpet måtte økes fordi byggekostnadene hadde steget siden pristilbudene ble innhentet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren), avslo. Det mente at kjøperen hadde reklamert for sent (§ 4-19). Reklamasjon er meldingen kjøperen må sende når han oppdager en feil. Selskapet mente også at kjøperen burde ha prøvd dusjen kort tid etter overtakelsen, at utbedringen var oppgitt for dyrt, og at feilen ikke var stor nok til å regnes som en mangel etter § 3-9 andre punktum. Den bestemmelsen gjelder når boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne regne med.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold. Nemnda var enig, og la vekt på tre ting.

For det første var reklamasjonen ikke sendt for sent. Salgsopplysningene ga ingen sterk grunn til å undersøke badene nærmere. I salgsopplysningene stod det at badene var fra 2015 og gjort av fagfolk, og tilstandsrapporten ga dem TG 1. Fristen begynner derfor først å løpe når kjøperen faktisk merker at noe er galt. Feilen var dessuten stort sett skjult og kunne ikke oppdages uten å gå inn i konstruksjonen.

For det andre var det en mangel. To uavhengige fagpersoner mente at gulvet var utett og måtte utbedres. Kjøperen hadde grunn til å vente et fagmessig utført og tett bad som varer lenger enn seks år. Nemnda mente at boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne regne med, og at kostnaden var stor nok til at kravet om et visst omfang også var oppfylt.

For det tredje var det spørsmålet om beløpet. Nemnda satte prisavslaget til 200 000 kroner, altså lavere enn kravet. Sekretariatet hadde gjort et fradrag for at kjøperen får et nyere bad enn før. Nemnda trakk i tillegg fra deler av et pristilbud, fordi det ikke var sannsynliggjort at alle postene var nødvendige for å rette feilen. Til gjengjeld la nemnda til et skjønnsmessig beløp for prisstigning. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et bad som er solgt som nytt og fagmessig utført, kan gi krav selv om feilen først dukker opp etter noen måneder. Når salgsopplysningene ikke gir grunn til mistanke, løper ikke reklamasjonsfristen fra overtakelsen, men fra du oppdager feilen.

Saken viser også at delvis medhold er vanlig i utmålingen. Selv når nemnda er enig i at det er en mangel, kan beløpet bli lavere enn kravet. Fradrag for at nytt utstyr er bedre enn det gamle, og for kostnader som ikke er dokumentert som nødvendige, kan trekke beløpet ned. Prisstigning kan trekke det opp.

Kort oppsummert

• Et seks år gammelt bad med TG 1 lakk, og nemnda mente at det var en mangel etter § 3-9 andre punktum.
• Reklamasjonen var ikke for sent, fordi feilen var skjult og salgsopplysningene ga ingen grunn til å mistenke den.
• Kjøperen krevde 259 803 kroner og fikk delvis medhold, med et prisavslag på 200 000 kroner pluss renter.