Fuktskadet tak skiftet 2019, bolig fra 1971: delvis medhold (FinKN 2025-477)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1971, solgt «som den er» for 5,65 millioner kroner med kjøpekontrakt fra november 2020. Salgsprospektet beskrev den som velholdt, og tilstandsrapporten omtalte oppgraderinger inne og ute.

Takkonstruksjonen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder. Rapporten sa også at taket bare var sett fra loftsluken. Taktekkingen fikk TG 1, den beste av de to, og var opplyst å være komplett skiftet i 2019. I egenerklæringen (selgerens skjema om det hun kjenner til) svarte selgeren nei på spørsmål om utettheter i taket. Hun svarte ja til at det var utført arbeid av både faglærte og ufaglærte, og skrev at taket hadde fått nytt undertak og ny shingel i 2019.

I januar 2024 oppdaget kjøperen fukt i taket og reklamerte. En blikkenslager fant fuktighet og soppdannelse. Han pekte på skrudde beslag som ikke fulgte norsk standard, dårlig sveising og isolasjon som var dyttet opp mot panelet, slik at luften ikke slapp gjennom.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 545 827 kroner, med forsinkelsesrenter fra 24.3.24. Hun viste til at utbedringen utgjorde 9,66 prosent av kjøpesummen, at taket var opplyst skiftet i 2019, og at feilene skyldtes dårlig utført arbeid.

Selgerens forsikringsselskap mente hun hadde reklamert for sent. Det mente også at taket var omtalt med risikoopplysninger, og at det var kommet frem at arbeidet var gjort ved egeninnsats. Det viste til at selgeren hadde krysset av for både faglært og ufaglært arbeid.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente det var en vesentlig mangel og la vekt på tre forhold.

For det første var kostnaden høy nok til at det tallmessige kravet til vesentlighet var oppfylt. Utbedringen utgjorde 9,6 prosent av kjøpesummen.

For det andre var det ikke påregnelig å måtte utbedre taket så kort tid etter kjøpet. At taket bare var sett fra loftsluken og fra bakken, er ikke i seg selv en risikoopplysning om tilstanden. Rapporten ga ingen konkrete risikoopplysninger om taket. Kjøperen kunne dermed forvente et nytt tak fra 2019, utført av faglærte. Taket var to år gammelt ved kjøpet.

For det tredje knyttet feilene seg til ufagmessig arbeid med undertak, shingel, pipehatt, lufteventilhatt og takstige. Nemnda mente uklarheter i egenerklæringen normalt går ut over selgeren, men fant det ikke nødvendig å avgjøre om selgeren hadde gitt for dårlig informasjon.

Prisavslaget ble satt lavere enn kravet. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere) hadde gjort et fradrag for takets alder på seks år, og nemnda sluttet seg til det. Avslaget ble 500 000 kroner, med rente fra påkravstidspunktet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om nytt tak og god tilstandsgrad gir kjøperen en berettiget forventning. En bygningsdel som er oppgitt skiftet for få år siden, skal normalt ikke trenge store utbedringer kort tid etter. Skyldes feilen dårlig utført arbeid, hjelper det lite at selgeren har krysset av for at både faglærte og ufaglærte har jobbet.

Saken viser også at kjøper sjelden får dekket hele kravet. Nemnda trekker fra for at nye deler har lengre levetid enn de gamle.

Kort oppsummert

• Fukt og sopp i et tak som var opplyst skiftet i 2019, i en enebolig fra 1971.
• Nemnda mente feilene var vesentlige og ikke påregnelige, siden taket var opplyst nytt og fikk TG 1.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslaget ble 500 000 kroner mot kravet på 545 827 kroner.