Klemt avløpsrør i enebolig fra 1968: ikke medhold, dissens (FinKN 2022-76)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Egersund fra 1968, solgt i den stand den var i for 3 000 000 kroner ved kjøpekontrakt 15.5.20. Kjøperen overtok 3.7.20. Salgsoppgaven fortalte at boligen var grundig oppusset mellom 2009 og 2013, og at man bare kunne flytte rett inn. Den listet konkret hva som var gjort: vinduer, tak, drenering, vaskerom og flere rom. Avløpsrørene var ikke nevnt.

Tilstandsrapporten ga ledningsnett for sanitærinstallasjoner TG 1 (tilstandsgrad 1, altså ingen eller svake symptomer). Takstmannen skrev samtidig at vann og avløp fungerte ved befaringen, men at han ikke kunne si om rørene hadde slitasje ut over det normale, fordi det krevde spesialutstyr. Selger hadde eid boligen siden 2015 og svarte nei på spørsmål om feil på avløp og om tilbakeslag i sluk.

Kort tid etter overtakelsen rant det vann fra dusjen på vaskerommet. Så fylte gulvet seg med flere centimeter vann fra sluket, og det kom opp kloakk. Det skjedde flere ganger. En undersøkelse av røret viste materialendring, deformering og klemskade.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 349 550 kroner for utbedring og takst, pluss forsinkelsesrente. Tilbudene lød på 32 200 kroner for rørarbeid, 63 500 kroner for vaskerommet og 237 600 kroner for graving av grøft. Kjøperen viste til at kostnaden var 11,11 % av kjøpesummen, at boligen ble solgt som grundig oppusset, og at rørene var innenfor teknisk levetid. Skaden skyldtes ifølge kjøperen ikke alder, men klemming.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avslo. Det mente at kjøperen måtte regne med rør fra byggeåret, altså 52 år gamle, og at behov for utbedring på kort sikt var påregnelig (noe man kan vente seg).

Hva nemnda la vekt på

Saken gjaldt om det forelå en vesentlig mangel etter § 3-9 andre punktum, som gir krav når boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne vente. Nemnda delte seg i et flertall og et mindretall.

Flertallet, som ga selskapet medhold, la vekt på tre ting. Når salgsmaterialet ikke sier noe om alderen på en bygningsdel, må kjøperen som utgangspunkt regne med at den kan være fra byggeåret. Oppussingen var beskrevet punkt for punkt uten at rørene var med, så den ga ikke grunn til å tro at de var skiftet. Rørene hadde dessuten passert anbefalt brukstid på 50 år. Flertallet mente at TG 1 på rørene var en uheldig vurdering, men at den var generell og hadde forbehold. Flertallet uttalte at vurderingen var vanskelig og at de landet «under adskillig tvil».

Mindretallet mente derimot at kravet burde føre frem. Det la vekt på at kostnadene var høye, på omtrent 11 % av kjøpesummen, at boligen ble markedsført som grundig oppusset, og at en fagkyndig hadde gitt rørene TG 1. Ifølge mindretallet kunne kjøperen stole på den vurderingen, og risikoen for at selgerens egen takstmann satte for god tilstandsgrad, måtte ligge hos selger.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde også gitt selskapet medhold. Avgjørelsen ble avgitt under dissens (uenighet i nemnda).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at alderen på en bygningsdel veier tungt når salgsoppgaven ikke sier noe om den. Generelle ord som grundig oppusset rekker ikke langt når oppussingen er beskrevet i detalj og en bestemt bygningsdel mangler i listen.

Den viser også at en tilstandsgrad har begrenset verdi når takstmannen selv sier at han ikke kunne undersøke det aktuelle. Og at høy kostnad alene ikke avgjør. Nemnda måtte ta stilling til hva kjøperen kunne vente, og her var den delt.

Kort oppsummert

• Klemt og deformert avløpsrør i en enebolig fra 1968 ga gjentatte tilbakeslag av kloakk.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Flertallet mente et 52 år gammelt rør ikke ga en vesentlig mangel.
• Mindretallet mente TG 1 og kostnaden på omtrent 11 % av kjøpesummen ga kjøperen rett.