Dårlig drenering på hjørne, enebolig fra 1976: ikke medhold (FinKN 2024-1092)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Akershus fra 1976, solgt «som den er» for 4,6 millioner kroner. Selger hadde bodd der siden 1990. Salgsoppgaven beskrev en normal god standard og jevnlig vedlikehold.

I tilstandsrapporten og egenerklæringen (selgers skjema om det hun vet om boligen) sto det at ett hjørne nylig var drenert. Selger skrev at det hadde vært fukt de siste tre årene. Tilstandsrapporten ga dreneringen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og påpekte at det fortsatt var noe fukt i hjørnet. Rapporten anbefalte å følge med over tid.

Etter overtakelsen fulgte kjøperen med på hjørnet. Etter omtrent tre sesonger hadde det ikke blitt bedre. En tømrer undersøkte og mente dreneringen var svært mangelfullt utført: rørene lå for langt fra muren, og fallet og dybden var for dårlig fordi gravearbeidet hadde støtt på fjell. Han anslo utbedring av dreneringen til 146 358 kroner og skader inne til 45 612 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 189 987 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kravet gjaldt bare det nye dreneringsarbeidet og følgeskadene av det, ikke drenering rundt hele huset.

Kjøperen mente selger hadde gitt uriktige og mangelfulle opplysninger (§§ 3-7 og 3-8). Arbeidet var så dårlig at selger måtte ha forstått at det ikke virket. Kjøperen mente også at selgers takstmann burde ha oppdaget feilen.

Boligselgerforsikringen avslo kravet. Selskapet pekte på at arbeidet var utført av en faglært graver, og at selger ikke hadde grunn til å tro at det var dårlig utført. Selskapet mente også at selgers svar i egenerklæringen bare sa noe om det selger selv visste, og at det faktisk var drenert på hjørnet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda kom til samme resultat. Tre forhold var viktige.

For det første var det ikke sannsynliggjort at selger kjente til at arbeidet var mangelfullt. Selger hadde brukt en faglært person og hadde ikke noe konkret å bygge på for å mistenke feil. Nemnda så da ikke grunnlag for at selger hadde holdt noe tilbake eller gitt uriktige opplysninger.

For det andre var opplysningene om dreneringen ærlige nok. Kjøperen hadde fått vite både at hjørnet var drenert og at det fortsatt var noe fukt. Kjøperen fikk dermed en advarsel om at problemet ikke var løst.

For det tredje fant nemnda ikke klare holdepunkter for at takstmannen hadde ansvar. Drenering er i stor grad skjult under bakken. De nye, strengere reglene for takstmenn (fra forskriften til avhendingsloven) gjaldt heller ikke da boligen ble kjøpt.

Nemnda sa selv at saken reiste krevende spørsmål om bevis, blant annet om hva som ble sagt til selger under gravearbeidet. Ut fra dokumentene i saken kunne den likevel ikke fastslå noe som tilsa at selger visste mer enn hun sa.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Når en bolig selges med opplysning om at et område har hatt fukt og nylig er utbedret, regner nemnda med at kjøperen har fått en tydelig advarsel. Det er da vanskelig å hevde at opplysningene var uriktige, bare fordi utbedringen viste seg å være dårlig.

Saken viser også at selgers kunnskap er avgjørende. Har selger brukt en fagperson og ikke fått beskjed om noe galt, må kjøperen kunne vise at selger likevel visste eller burde visst. Det er vanskelig når arbeidet er skjult og ikke dokumentert.

Bevis om hva som faktisk ble gjort, som bilder fra arbeidet og kontakt med dem som utførte det, kan derfor bety mye for utfallet.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde prisavslag for dårlig utført drenering på ett hjørne i en enebolig fra 1976.
• Nemnda fant ikke at selger kjente til feilen, og saken endte uten medhold for kjøperen.
• Opplysningen om at hjørnet var nylig drenert og fortsatt hadde noe fukt, veide tungt mot kjøperen.