Råte i taket i leilighet fra et dødsbo: selskapet fikk medhold (FinKN 2022-39)

Hva saken gjaldt

Boligen var en eierseksjonsleilighet over tre plan, oppført i 1977. Den ble solgt «som den er» for 3,92 millioner kroner, og kjøperen overtok i desember 2020. Salget skjedde fra et dødsbo. Selgers fullmektiger hadde aldri bodd i boligen, og egenerklæringsskjemaet (selgerens egen beskrivelse av boligen) var derfor ikke fylt ut. I stedet sto det at kjøper burde besikte boligen særlig nøye.

Salgsoppgaven sa at boligen hadde behov for modernisering. Den nevnte også at taket hadde hatt en lekkasje ved pipen i 2015, og at taktekkingen snart måtte skiftes. Tilstandsrapporten ga takkonstruksjonen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og noterte at kryploftet er en risikokonstruksjon. Takstmannen hadde ikke kommet til alle deler av loftet.

Under visningen var det svært mye rot på loftet, og kjøperen hadde vanskelig for å få oversikt. Etter overtakelsen ryddet kjøperen loftet i forbindelse med omtekking av taket. Da kom det frem råte i taksperrer og takbord (undertaket). Kjøperen reklamerte (varslet om mangelen) i desember 2020.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 237 476 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet var prisen på utbedring, satt av en entreprenør. I tillegg krevde kjøperen erstatning for sakkyndigkostnader og forsinkelsesrenter.

Kjøperen mente at selgers side hadde gitt mangelfulle opplysninger. Etter kjøperens syn var det trolig en grunn til at loftet ikke var ryddet før visningen, nemlig at råteskadene ellers ville vært synlige. Kjøperen mente også at takstmannen måtte ha oppdaget skadene, og at skadene uansett var så uventede at det forelå en vesentlig mangel.

Boligselgerforsikringen (selgerens forsikring mot krav fra kjøper) ble behandlet av selskapet. Det avslo kravet. Selskapet mente at fullmektigene ikke kjente til skadene og ikke hadde noen plikt til å undersøke boligen. Skaden lå i et lite tilgjengelig område, så takstmannen kunne ikke bebreides. Selskapet mente heller ikke at mangelen var vesentlig.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at selskapet burde få medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda gikk gjennom to grunnlag for at det kunne foreligge en mangel.

For det første spørsmålet om selger visste, eller burde visst, om skadene (§ 3-7). Fullmektigene benektet at de kjente til dem, og nemnda fant ingen holdepunkter for noe annet. At loftet ikke var ryddet, var ikke nok til å vise at de visste. Når det gjaldt takstmannen, pekte nemnda på at rotet gjorde loftet vanskelig å komme til, og at oppdraget bare gjaldt lett tilgjengelige deler. Takstmannen kunne ikke forventes å flytte på lagrede gjenstander. Manglende kunnskap var derfor ikke grovt uaktsom (en alvorlig unnlatelse). Nemnda la til at den bare vurderer dokumentene, og at det er vanskelig å si i ettertid hvor synlig skaden var da takstmannen var der.

For det andre spørsmålet om boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med ut fra prisen og forholdene ellers (§ 3-9 andre punktum). Nemnda la vekt på fire ting: utbedringskostnadene utgjorde omkring 3,6 % av kjøpesummen, boligen var gammel, den var markedsført med behov for oppgradering, og risikoopplysningene om taket var gitt ved salget.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et dødsbo står i en annen stilling enn en selger som har bodd i boligen. Fullmektiger som aldri har bodd der, kan ikke uten videre forventes å kjenne til skjulte skader. Da må kjøper vise at de likevel visste noe, og det er vanskelig.

Saken viser også at opplysninger om et kjent problem, her lekkasjen ved pipen og behovet for ny taktekking, teller mot kjøperen. Boligen var solgt med tydelig oppgraderingsbehov, og en skade på noen få prosent av kjøpesummen regnes lett som noe kjøper måtte regne med i en så gammel bolig.

Til slutt viser saken at rot som hindrer innsyn, kan gjøre en tilstandsrapport mindre presis. Nemnda mente likevel ikke at takstmannen kunne lastes for det.

Kort oppsummert

• Råte i taksperrer og undertak ble funnet etter at rotet på loftet var ryddet, i en leilighet fra 1977 solgt fra et dødsbo.
• Nemnda fant hverken at selger visste om skadene eller at boligen var vesentlig dårligere enn kjøper kunne regne med.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet om prisavslag.