Fukt i underetasjen i enebolig fra 1995: ikke medhold (FinKN 2024-339)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, bygget i 1995 og solgt som den er for 7,8 millioner kroner. Kjøperen overtok i oktober 2018. Salgsoppgaven fortalte at underetasjen delvis var en ombygd garasje, og at soverommet der ikke hadde godkjenning som oppholdsrom. Tilstandsrapporten beskrev boligen som gjennomgående godt vedlikeholdt. Vegger og konstruksjoner, og innvendige gulv, vegger og himling, fikk alle TG 1 (ingen avvik). Rapporten sa at dreneringen bare var vurdert begrenset, og at den ble antatt utført etter datidens krav. Selgeren hadde opplyst om små fuktmerker og sprekker i garasjen.

I mai 2020 begynte malingen på et av soverommene i underetasjen å flasse. Da kjøperen fjernet tapetet, kjentes en sterk lukt, og veggen var fuktig.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 720 913 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selgerens takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger. Takstmannen hadde ikke fått med at det manglet en klemlist (en list som holder plasten mot grunnmuren på plass) og at det var en sprekk i grunnmuren. Begge forhold kunne gi fukt. Kjøperen viste også til at utbedringen ville koste over 9 prosent av kjøpesummen, og la frem et pristilbud på 543 750 kroner for å rive og bygge opp veggene i underetasjen.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, svarte at fukten bare hadde rammet nordsiden. Selskapet mente årsaken var sammensatt, og at en liten sprekk i grunnmuren ikke ville ha påvirket avtalen, siden selgeren hadde opplyst om andre sprekker. Selskapet pekte også på at utforede vegger var vanlig byggemåte på byggetidspunktet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde allerede gitt selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. Tre forhold veide tyngst.

For det første var årsaken uklar. En rapport pekte på manglende klemlist og en sprekk i grunnmuren. En annen mente at isolasjon lagt rett på muren, med plast og gips utenpå, hadde gitt kondens (fukt som slår ut på kalde flater). En tredje mente dreneringen var i orden. En takstmann mente at plastløsningen ikke forklarte skaden, fordi råten avtok til begge sider av ett punkt.

For det andre var omfanget uklart. Tilbudet på 543 750 kroner bygget på en påstand om at hele underetasjen var rammet. Nemnda så på denne uttalelsen som en antakelse. Rapportene viste fukt på soverommet, men ikke noe bredere skadebilde.

For det tredje ble det ikke sannsynliggjort et tydelig avvik fra det kjøperen kunne forvente. Nemnda var noe mer i tvil om regelen om at boligen kan være vesentlig dårligere enn forventet (§ 3-9 andre punktum). Men når både årsak og omfang var usikre, slo det ut i vurderingen av om avviket var stort nok. Nemnda fant derfor ingen mangel etter §§ 3-7 eller 3-8, og heller ikke etter § 3-9 andre punktum, og avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å påvise fukt og at en takstmann kan ha oversett noe. Kjøperen må også vise hva som er årsaken, og hvor stort skadeomfanget er. Når rapportene sier ulike ting, og et stort utbedringsomfang bygger på en antakelse, kan kravet falle.

Opplyste sprekker og fuktmerker i egenerklæringen svekker dessuten kjøperens sak. Det samme gjør at en tilstandsrapport bare vurderer drenering begrenset.

Kort oppsummert

• Fukt og råte på et soverom i underetasjen i en enebolig fra 1995. Kjøperen krevde 720 913 kroner.
• Rapportene var uenige om årsaken (klemlist, drenering eller kondens) og om hvor stor skaden var.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.