Vann i garasjen og 21 år gammel drenering: ikke medhold (FinKN 2022-609)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1999. Den ble solgt som den er for 4 200 000 kroner ved kontrakt 20.12.19 og overtatt 8.5.20. Selger hadde eid boligen siden 2012, og svarte nei på spørsmål om problemer med drenering, fuktinnsig og utettheter, blant annet i garasjen.

Tilstandsrapporten sa at dreneringen var fra byggeåret, og at kontroll av drenering og drenerende masser av naturlige årsaker var begrenset. Det ble ikke gjort inspeksjon av drenering under bakken eller av drensrør. Grunnmursplast var synlig, men klemlist manglet. Rapporten sa også at levetiden til et drenssystem avhenger av utførelse og grunnforhold. Dreneringen fikk TG 2 (middels kraftige tegn til tilstandssvekkelse) på grunn av alder.

Etter overtakelsen fikk kjøperen vann inn i garasjen og reklamerte (meldte fra om feil) 4.2.21. En skaderapport pekte på to sannsynlige årsaker: vann som kom inn gjennom garasjeåpningen fordi slukrennen ikke fungerte godt nok og innkjørselen hadde fall mot garasjen, og vann som trengte inn gjennom utettheter fordi dreneringen trolig ikke klarte å holde grunnvannet lavt nok ved nedbør. Området hadde torv og myr og høy grunnvannstand.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnadene, med forsinkelsesrente. Kostnadene var et pristilbud på 240 740 kroner pluss 26 250 kroner i tilleggsarbeider, til sammen 266 990 kroner. Kjøperen mente at det var en vesentlig mangel, siden salgsdokumentene ikke ga noe hint om at dreneringen ville svikte i nærmeste fremtid.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det mente kjøperen måtte forvente en 21 år gammel drenering med TG 2, og at det da var påregnelig at den kunne trenge utbedring.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var i hovedtrekk enig. Tre forhold veide tyngst.

For det første kostnadene. Utbedringen utgjorde omkring 6,3 % av kjøpesummen. Nemnda la til grunn at dette er høyt nok til å oppfylle den kvantitative delen av vesentlighetskravet i § 3-9 andre punktum, så det var ikke der saken falt.

For det andre alder og tilstandsgrad. Alderen alene tilsa ikke entydig at kjøperen måtte vente svikt. Men sammen med TG 2 og opplysningen om manglende klemlist måtte kjøperen være forberedt på at utbedringstiltak kunne bli nødvendig. Det var heller ikke sikkert at dreneringen måtte skiftes helt ut.

For det tredje bevisene. Nemnda mente det var uklart hva som var årsaken til vanninnsiget og hvor omfattende utbedringen måtte være. Slukrennen fungerte tidvis dårlig. Skaderapporten konkluderte ikke endelig på om dreneringen måtte utbedres eller om mindre tiltak var nok. Det var også reist spørsmål om en ny vei og et nytt byggefelt ved siden av tomten hadde endret vannveiene. En rapport om poretrykk viste ikke økt grunnvannstand, men avklarte ikke om overvannet var påvirket. Kjøperen må selv sannsynliggjøre at boligen er vesentlig dårligere enn forventet, og nemnda mente kjøperen ikke hadde klart det. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at nemnda kan være enig i at et forhold er uheldig og bør utbedres, men likevel ikke gi prisavslag. Det er kjøperen som har bevisbyrden, og uklare årsaker og uklart utbedringsomfang går ut over kjøperen.

Saken viser også at en drenering som nærmer seg middels alder, og har TG 2, kan gjøre at kjøperen må regne med utbedringer. Det å få en tydelig faglig konklusjon om årsak og nødvendig tiltak er derfor avgjørende for et slikt krav.

Kort oppsummert

• Vann i garasjen i en enebolig fra 1999, med krav på 266 990 kroner for dreneringen.
• Dreneringen var 21 år gammel og hadde TG 2, og årsaken til vannet og omfanget av utbedringen var uavklart.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.