Bad solgt som nytt, men med gammel membran og feil: medhold (FinKN 2023-394)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet fra 2000, solgt for 9 100 000 kroner og overtatt 5. januar 2022. Salgsoppgaven og tilstandsrapporten beskrev badet i andre etasje som fra 2017 og utført av fagfolk. Tilstandsrapporten ga badet TG 1 (uten avvik). I egenerklæringen hadde selgeren opplyst at det var lagt ny membran (tetthetssjiktet under fliser). Selgeren hadde også svart at han ikke kjente til skadedyr eller elfeil.

Etter overtakelsen fant kjøperen flere forhold. Det var skjeggkre i huset. Noen spotlights på badet slukket eller blinket når de ble skrudd helt opp. Badet var bare delvis pusset opp, med fliser lagt oppå gamle fliser. Membranen på veggene var trolig fra byggeåret. Badekaret manglet skikkelig sluk, og avløpet gikk rett ned i gulvet. Det manglet også sikring mot lekkasje ved en innebygd sisterne (vanntank).

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnadene. I tillegg krevde han erstatning for 75 769 kroner i utgifter til juridisk bistand og 7 000 kroner til takstrapport, samt rente. Han mente at selgeren hadde holdt tilbake opplysninger og gitt uriktige beskrivelser av badet.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det mente at selgeren ikke kjente til skjeggkre eller feil på badet og el-anlegget. Kjøperen hadde dessuten bare grunn til å forvente et oppusset bad, ikke et nytt. Badet kunne utbedres billigere enn kjøperen hevdet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda sluttet seg i det vesentlige til det. Fire ting veide tyngst.

For det første var det gitt mangelfulle opplysninger. Etter det samlede bildet i salgsmaterialet skulle kjøperen kunne regne med at hele badet var nytt, med ny membran og dokumentasjon. Selgeren visste hva som faktisk var gjort. Han kjente også til at spotlightene ikke tålte full styrke.

For det andre kom nemnda til at takstmannen hadde et ansvar. Badekaret var av plast og ikke fastmontert, så det kunne enkelt løftes opp. En vanlig aktsom takstmann ville derfor ha sett at avløpet og sisternen var utført feil.

For det tredje ble skjeggkreet ikke regnet som en mangel som selgeren hadde ansvar for. Det var påfallende at kre dukket opp så kort tid etter overtakelsen, men det holdt ikke som bevis for at selgeren visste om det. Selgeren bestred at han kjente til det, og det var ikke klare holdepunkter mot ham.

For det fjerde ble beløpet satt høyere enn sekretariatet hadde foreslått. Sent i saken kom det ny dokumentasjon om at en fagmessig løsning krevde membran oppover veggen, og at det ville bli dyrere. Nemnda mente selskapet ikke hadde sannsynliggjort at dette var gjort ved den opprinnelige jobben. Nemnda la et pristilbud på 275 000 kroner til grunn, la til fliser og elarbeid, og gjorde et lite fradrag for at kjøperen fikk en nyere standard. Prisavslaget ble satt til 300 000 kroner. Erstatningen ble 82 769 kroner, pluss rente. Nemnda var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at hva salgsmaterialet samlet gir inntrykk av, kan telle like mye som hvert enkelt ord. Når et bad er beskrevet som gjort av fagfolk med dokumentasjon, kan du regne med at det er nytt. Saken viser også at kjøperen må kunne bevise at selgeren visste om et forhold. Skjeggkre kort tid etter overtakelsen er ikke nok alene. Til slutt viser den at ny dokumentasjon sent i saken kan endre beløpet, men nemnda mislikte at den kom så sent.

Kort oppsummert

• Et bad solgt som nytt og utført av fagfolk hadde gammel membran, feil avløp og spotlights med feil.
• Nemnda mente at opplysningene var mangelfulle, og at takstmannen burde ha oppdaget avløpet. Skjeggkreet ga ikke grunnlag for krav.
• Kjøperen fikk medhold, med prisavslag på 300 000 kroner og erstatning på 82 769 kroner.