Mangelfull ventilasjon og avløp i sju år gammel bolig: medhold (FinKN 2023-328)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 2013, delvis på en eldre bolig fra 1900 som nesten helt var revet. Den ble solgt for 8 700 000 kroner og overtatt 1.10.20, altså sju år etter oppføringen. Salgsprospektet beskrev en ny bolig med høy teknisk standard, og opplyste at hele eiendommen fremsto som ny. I tilstandsrapporten fikk alle bygningsdeler TG 0 eller 1 (ingen eller små avvik). I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han vet om boligen) ble avløpet beskrevet som fullstendig fornyet i 2014, helt ut til det kommunale nettet.

Etter overtakelsen fant kjøperen kondens, fukt og svertesopp. Ventilasjonen viste seg å bestå av avtrekksvifter på bad og kjøkken som bare gikk ved bruk, og for få ventiler til frisk luft. I mai 2022 kom det tilbakeslag av avløpsvann. Da ble det klart at bare enkelte strekninger var nye, mens andre rør var eldre og i dårlig stand.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 346 478 kroner. Beløpet dekket utbedring av ventilasjon og avløp, kondensskader, takstrapport og spyling av rør. Kjøperen mente boligen ikke holdt det som var lovt, og at det var en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring selger har tegnet for å dekke kjøperes krav om mangler), erkjente at opplysningen om avløpsrørene var uriktig. Det bestred at mangelen var vesentlig. Det mente kondensen kunne komme av hvordan kjøperen brukte avtrekksviftene, at kjøperen ikke kunne vente at boligen fulgte de nyeste byggereglene, og at det måtte gjøres fradrag hvis kjøperen fikk en bedre løsning enn før.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold. Nemnda var enstemmig og sluttet seg til begrunnelsen. Tre ting veide tyngst.

For det første var kostnadene 3,98 % av kjøpesummen. Det er i det nedre sjiktet av det Høyesterett har pekt på som veiledende for en vesentlig mangel. Derfor måtte nemnda se på kvalitative forhold, altså hva kjøperen hadde grunn til å forvente.

For det andre var boligen bare sju år gammel og var markedsført som ny, med bare positive opplysninger og TG 0 eller 1 på alle deler. Nemnda mente kjøperen kunne vente at boligen var bygget etter byggereglene som gjaldt i 2013. Begge takstmennene som var brukt i saken, var enige om at ventilasjonen var mangelfull og i strid med reglene.

For det tredje var byggløsningen uheldig. Boligen var trolig tett og godt isolert, men manglet ventilasjonen som hører til. Høy luftfuktighet og kondens kan skade bygget og gi dårlig inneklima. Vann måtte tørkes bort daglig.

Nemnda gjorde ikke fradrag for standardheving. Boligen var ung, rør og ventilasjon har lang levetid, og kjøperen fikk til og med en dårligere løsning enn det som var forespeilet. Prisavslaget ble derfor satt til hele beløpet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en ung bolig som er solgt som ny og uten anmerkninger, gir kjøperen sterke forventninger. Selv om kostnadene utgjør en liten andel av kjøpesummen, kan nemnda likevel finne en vesentlig mangel når forventningene er høye og avviket er alvorlig.

Saken viser også at selskapets innvending om bruk av anlegget ikke førte frem når to takstmenn var enige om at anlegget var utilstrekkelig. Et fradrag for standardheving er lite aktuelt når delene som byttes, er nesten nye.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 2013 med mangelfull ventilasjon og eldre avløpsrør enn opplyst.
• Kostnadene var 3,98 % av kjøpesummen, men boligen var ung og solgt som ny, og det ga en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk medhold og hele kravet på 346 478 kroner uten fradrag.