Lekkasje fra veranda over garasje, bolig fra 1978: ikke medhold (FinKN 2022-712)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1978, solgt som den er for 3 725 000 kroner. Kjøperen overtok i oktober 2018. Huset hadde to verandaer eller terrasser. Rapporten som ble laget ved salget, ga dem TG 2 (middels kraftige tegn på slitasje, med økt risiko for skader). Den sa også at eieren hadde opplyst at det i senere tid var lagt membran som fuktsikring under keramiske fliser. Rapporten ga dreneringen TG 2, med høye fuktverdier i innvendige vegger mot terreng, og antatt gjenstående levetid var 0 til 5 år for både drenering og terrasser.

Selgeren hadde eid boligen siden 2004. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selgeren nei på spørsmål om utettheter i terrasse, garasje, tak og fasade. Selgeren svarte ja på spørsmål om arbeid på slike deler, utført kun av ufaglærte, og skrev at membran og flis var lagt på baksiden av huset der det var en liten altan med utgang fra grovkjøkken og soverom.

I 2021 oppdaget kjøperen en lekkasje fra verandaen over garasjen. Fagfolk mente at vann trengte gjennom betongdekket og ga frostsprekker i muren. De mente både mur og dekke måtte rives og bygges opp igjen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på minst 320 000 kroner. Kjøperen mente at opplysningen om membran i rapporten var uriktig, siden den måtte forstås som at begge verandaene hadde nyere fuktsikring. Kjøperen mente også at det var et vesentlig avvik fra det en kunne vente.

Selskapet var selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det mente at en måtte se alle opplysningene samlet. Egenerklæringen viste at membran bare var lagt på den ene altanen. Selskapet mente også at avviket ikke var kvalitativt vesentlig, og at kjøperen hadde reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde kommet til samme resultat, og nemnda tiltrådte det. Tre ting avgjorde.

For det første opplysningene samlet. Nemnda mente at formuleringen i rapporten kunne virke noe misvisende. Men egenerklæringen var klar: membran og flis var lagt bare på den lille altanen. Når opplysningene leses sammen, var det ikke gitt noen uriktig opplysning.

For det andre alder og tilstand. Kjøperen kunne ikke regne med at verandaen var nyere enn fra byggeåret, altså om lag 40 år gammel. Sammen med TG 2 tilsa det at det kunne bli nødvendig med utbedring.

For det tredje at terskelen for en vesentlig mangel er høy. Misforholdet må være utvilsomt, og nemnda mente at det ikke var tilfelle. Kostnaden var også noe usikker. Prisoverslagene var uklare på hvor mye som gjaldt følgeskadene, og nemnda mente at disse ikke var særlig omfattende. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en enkelt setning i en tilstandsrapport ikke avgjør alt. Nemnda leser rapport og egenerklæring i sammenheng, og en tydelig opplysning i egenerklæringen kan rette opp en formulering som kan misforstås. Når en terrasse er gammel og har TG 2, må kjøperen regne med at den kan bli dyr å utbedre, også når skaden gir følgeskader.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra veranda over garasjen i en enebolig fra 1978, med krav om 320 000 kroner.
• Nemnda mente at opplysningene samlet ikke var uriktige, og at alder og TG 2 gjorde utbedring påregnelig.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Avgjørelsen var enstemmig.