Sviktende avløp i enebolig fra 1918: delvis medhold (FinKN 2022-498)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i en distriktskommune, oppført ca. 1918 med et tilbygg fra 1975. Den ble solgt «som den er» for 1 475 000 kroner og overtatt i oktober 2020. Salgsoppgaven sa at boligen var i grei stand for alderen, men at en del oppgraderinger måtte påregnes. Avløpet gikk til en privat septiktank, og tanken var ifølge tilstandsrapporten byttet rundt 1975.

Både avløp og vannrør og selve septiktanken fikk TG 1 i tilstandsrapporten (laveste tilstandsgrad, uten avvik). Rapporten beskrev også konkret hva takstmannen hadde sjekket. I egenerklæringsskjemaet (selgers svar på spørsmål om boligen) hadde selger krysset av for at hun ikke kjente til feil på vann og avløp.

Like etter overtakelsen måtte kjøperen stake og spyle toalettet gjentatte ganger. Et rørleggerfirma fant brudd på kloakkrøret og gråvannsrøret, at fyllmassene under rørene var utvasket, og at deler av røret hadde motfall (gikk feil vei). Firmaet mente at rørene var lagt på en lite fagmessig måte, og mente hele anlegget var i svært dårlig forfatning. Senere ble det funnet enda en septiktank på tomten.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 82 174 kroner for utbedringene. Kjøperen krevde også erstatning for 55 000 kroner i utgifter til juridisk bistand og forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at selger og takstmannen kjente eller måtte kjenne til problemene, at opplysningene om avløpet var uriktige, og at boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet.

Selskapet, Protector Forsikring, hadde selgers boligselgerforsikring. Det avviste kravet og pekte på at boligens og tankens alder gjorde slike forhold forventbare.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde gitt selskapet medhold. Nemnda var enig på to punkter: det var ikke sannsynliggjort at selger eller takstmannen kjente til feilene (§ 3-7), og det var ikke gitt en uriktig opplysning om at det fantes to tanker (§ 3-8). Det viktige i opplysningen var at avløpet var privat.

Nemnda kom likevel til en annen konklusjon på spørsmålet om vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum), og la vekt på tre ting.

For det første at TG 1 var gitt for både tank og avløp, sammen med konkrete opplysninger om hva som var undersøkt. Da fikk rapportens generelle forbehold om at den bygger på synlige forhold, mindre betydning.

For det andre at arbeidene var ufagmessig utført og at toalettet ikke kunne brukes som vanlig. Tilgang til toalett regnes som en kjerneegenskap ved en bolig.

For det tredje at nemnda mente utskifting av avløp på sikt var påregnelig i en så gammel bolig, men at strakstiltakene klart lå utenfor det kjøperen kunne vente. Nemnda fant under tvil et åpenbart og markant avvik.

Prisavslaget ble satt til 50 000 kroner. Hoveddelen av kostnaden var en helt ny septiktank, og da må det trekkes betydelig for standardheving (at kjøperen får en bedre løsning enn den som fantes). Forsinkelsesrenter ble tilkjent. Erstatning for juridiske kostnader ble avslått, fordi mangelen var skjult og utenfor selgers kontroll (§ 4-14). Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en høy tilstandsgrad i rapporten kan telle for kjøperen, særlig når rapporten beskriver konkrete undersøkelser. Alderen på boligen gjør ikke at alle feil er forventbare. Feil som gjør at et toalett ikke fungerer, veier tungt.

Saken viser også at prisavslaget følger utbedringskostnaden, men med fradrag når nytt utstyr erstatter gammelt. Og selv med mangel får kjøperen ikke automatisk dekket kostnader til juridisk bistand.

Kort oppsummert

• Avløpet i en enebolig fra ca. 1918 sviktet rett etter overtakelsen, og toalettet måtte stakes gjentatte ganger.
• Nemnda fant under tvil en mangel fordi tilstandsrapporten ga TG 1 med konkrete undersøkelser.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 50 000 kroner og renter, men ikke erstatning for juridiske kostnader.