Taklekkasje etter tak fra 2002 og TG 1: delvis medhold (FinKN 2024-649)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Innlandet, oppført i 1973 og solgt «som den er» for 2,57 millioner kroner. Salgsprospektet opplyste at taket var lagt på nytt i 2002 som egeninnsats (arbeid gjort av eierne selv). I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) hadde selger krysset av for at arbeidet var gjort både av faglærte og ufaglærte, og skrevet at hun ikke husket firmanavnet, bare at det var en snekker.

Tilstandsrapporten ga taktekkingen TG 1 (ingen avvik). Samtidig stod det at taket var dekket av snø under befaringen, at inspeksjonen var begrenset, og at tilstandsgraden var satt ut fra alder. Selve takkonstruksjonen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med fuktmerker ved gjennomføringer i taket.

Tre år etter overtakelsen begynte det å lekke gjennom himlingen på kjøkkenet og flere andre steder. Kjøperens takstmann fant at taktekkingen var utført ufagmessig, med utettheter rundt gjennomføringene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 204 500 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 9 495 kroner i takstutgifter og 96 860 kroner i utgifter til juridisk bistand, i tillegg til forsinkelsesrente. Kjøperen mente selger hadde underkommunisert egeninnsatsen, og at TG 1 var feil.

Selgers forsikringsselskap avviste kravet. Selskapet pekte på at selger ikke kjente til lekkasjer, at arbeidet etter det opplyste var gjort av en snekker, og at taket var gammelt nok til at utbedringer ikke kom overraskende. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte sekretariatets syn på to punkter og gikk et skritt lenger på det tredje.

For det første selgeren. Salgsdokumentene sa flere steder at taket var egeninnsats. Da må en kjøper regne med at arbeidet kan ha mangelfull kvalitet. Selger hadde dessuten forklart at det var hennes avdøde mann som bestilte arbeidet, og nemnda fant ikke grunn til å legge til grunn at hun kjente til feilene (§§ 3-7 og 3-8).

For det andre selve taket. Alder, risikoopplysningene og fuktmerkene i takkonstruksjonen gjorde at det ikke var en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum).

For det tredje takstmannen. Nemnda var mer i tvil her og kom til at det var grovt uaktsomt å sette TG 1 på en taktekking som bare var begrenset inspisert, når den var lagt av en ukjent snekker og hadde en viss alder. Taket var ikke sett på fra taket selv, og tilstandsgraden var satt ut fra alder. En sterkt misvisende tilstandsgrad kan regnes som opplysningssvikt (§ 3-8).

Prisavslaget (§ 4-12) ble likevel langt lavere enn kravet. Et nytt tak gir kjøperen en standardheving og lengre levetid, og nemnda gjorde et fradrag på om lag 70 prosent, slik at prisavslaget ble 70 000 kroner. Kjøperen fikk i tillegg erstatning (§ 4-14) på 39 495 kroner, som besto av takstutgiftene og et skjønnsmessig beløp på 30 000 kroner for de øvrige utgiftene. Forsinkelsesrente ble også tilkjent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om egeninnsats gjør det vanskelig å få medhold mot selgeren. Feil hos takstmannen kan likevel gi et krav, særlig når tilstandsgraden er langt bedre enn grunnlaget for den.

Saken viser også at et krav om utbedring av gamle bygningsdeler sjelden dekkes fullt ut. Når kjøperen får et nytt tak i stedet for et gammelt, trekkes verdien av det nye fra beløpet.

Kort oppsummert

• Et tak fra 2002 lekket tre år etter overtakelsen, selv om det hadde fått TG 1.
• Nemnda fant ikke opplysningssvikt hos selger, men mente selgers takstmann hadde gitt uriktige opplysninger.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 70 000 kroner i prisavslag og 39 495 kroner i erstatning, mot et krav på 204 500 kroner i prisavslag.