Feil ved 11 år gammelt bad i leilighet fra 2008: ikke medhold (FinKN 2023-359)

Hva saken gjaldt

Boligen var en borettslagsleilighet fra 2008 i Agder. Den ble solgt som den er i 2019 for 725 000 kroner, i tillegg til andel fellesgjeld på 1 112 300 kroner. Badet var da 11 år gammelt.

I tilstandsrapporten fikk badgulvet TG 2 (tilstandsgrad 2, som betyr at det er tegn til svikt og kan kreve tiltak). Begrunnelsen var at det var liten limdekning under enkelte fliser. En fuktmåling ga ingen utslag. I egenerklæringen (selgers eget skjema) svarte selger nei på spørsmål om feil ved våtrom og om utførte arbeider der.

Om lag to år etter overtakelsen oppdaget kjøperen løse fliser, sprekker i avrettingsmassen og knirk i gulvet. Da gulvet ble åpnet, viste det seg at membranen (den tette duken under flisene) ikke var sammenhengende, og at røropplegget i gulvet var kappet og skjøtt på en måte som ikke var fagmessig. Kjøperen reklamerte (varslet om mangelen) 7. oktober 2021.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 162 635 kroner. Beløpet dekket utbedringskostnader og utgifter til takstmann. En takstmann hadde anslått utbedringen til 155 135 kroner inkludert mva. Kjøperen mente avviket var så stort at det var en vesentlig mangel, og viste til kostnadenes størrelse og badets alder.

Selskapet, HDI, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at badets alder og risikoopplysningene i tilstandsrapporten gjorde at forholdet ikke var en vesentlig mangel.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Det avgjørende var disse forholdene.

For det første kan en mangel på en bolig som er solgt som den er, bare føre frem når avviket er vesentlig (§ 3-9 andre punktum). Størrelsen på kravet talte for kjøperen. Nemnda understreket at man ikke bare regner mot kjøpesummen, men også mot fellesgjelden. Kjøperens argument om at kravet utgjorde 21,4 prosent av kjøpesummen kunne derfor ikke føre frem.

For det andre var alderen ikke i seg selv til hinder. Et bad på 11 år kan godt ha en vesentlig mangel.

For det tredje, og mest avgjørende: gulvet hadde fått TG 2 på grunn av dårlig limdekning. Det er et tegn på svikt, og kjøperen måtte derfor regne med at gulvet kunne trenge utbedring tidligere enn vanlig for et bad. Det var nettopp gulvet og røroppleggene i det som hadde avvik. Sekretariatet skrev at vurderingen var noe tvilsom, men at risikoen for skaden etter en samlet vurdering lå hos kjøperen. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

En advarsel i tilstandsrapporten kan telle tungt, også når den ser liten ut. Hvis en bygningsdel har fått TG 2, kan du bli stående med risikoen for at den svikter, selv om skaden viser seg større enn det som ble beskrevet.

Saken viser også at det ikke er nok at kostnaden er stor. Nemnda ser på hva som var opplyst, hva du kunne vente deg, og hvor alvorlig avviket er samlet sett. Fellesgjeld i borettslag regnes med når man vurderer hvor stort avviket er i forhold til prisen. Selv om utbedringen ble dyr, nådde ikke kjøperen frem med kravet.

Kort oppsummert

• Badgulvet i en leilighet fra 2008 måtte rives og bygges opp igjen, blant annet fordi røropplegget var dårlig utført.
• Tilstandsrapporten hadde gitt gulvet TG 2 på grunn av dårlig limdekning, og nemnda mente kjøperen dermed måtte regne med risikoen.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen fikk ikke prisavslag.