Kloakk opp fra sluk og 47 år gamle rør: ikke medhold (FinKN 2022-803)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1973, solgt «som den er» for 4 350 000 kroner. I tilstandsrapporten fikk rørene TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Takstmannen skrev at anlegget hadde opprinnelige kobberrør fra byggeåret, at det var på slutten av forventet levetid, og at tilstandsgraden var satt ut fra alder. Selger svarte nei på spørsmål i egenerklæringen (selgers eget skjema om boligens tilstand) om tilbakeslag av avløpsvann og om feil eller arbeid på vann og avløp.

I august 2021, rundt to år etter overtakelsen, kom det kloakk opp av sluket i kjelleren. Et firma som undersøkte avløpet, fant rørstrekk med kraftig motfall som bare kunne utbedres ved graving. Under gravingen ble det funnet ytterligere en gren som lå 30-40 cm lavere enn den øvrige ledningen. Kjøper lot arbeidet gjøre raskt fordi skaden var akutt, og la frem fakturaer på 92 295 kroner og 205 574 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 216 533 kroner, med forsinkelsesrente. Kjøper mente at selger kjente til problemer med avløpet og hadde gitt uriktige svar i egenerklæringen. Kjøper viste til en nabo som hadde sett selger spyle rørene, og til selgers egen forklaring om lukt fra badet i 2013-2014. Kostnadene utgjorde over 7 % av kjøpesummen, og kjøper mente boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet.

HDI Global Specialty, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Selskapet mente at selger hadde utbedret luktproblemene ved enkle tiltak, at spyling er vanlig vedlikehold, at opplysningene uansett ikke var avgjørende for salget, og at det ikke var en vesentlig mangel. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat som selskapet.

Hva nemnda la vekt på

Kjøper nådde ikke frem med kravet. Det var to hovedgrunner.

For det første mente nemnda at selger kanskje burde ha nevnt hendelsene i 2013-2014, men at det ikke hadde betydning for salget. For at manglende opplysninger skal gi kjøper rett til kompensasjon, må det være sannsynlig at kjøper ville handlet annerledes eller bydd mindre hvis hun hadde visst det (innvirkning på avtalen). Her var det to enkelthendelser mer enn sju år tilbake i tid, og spyling hadde løst dem. Kjøper hadde dessuten bodd i boligen godt over ett år før problemet kom tilbake, og kjøper hadde ikke konkret forklart hva som ville vært gjort annerledes.

For det andre mente nemnda at det ikke var en vesentlig mangel. Kostnadene var 7,08 % av kjøpesummen, så det tallmessige kravet var oppfylt. Men rørene var 47 år gamle og var gitt TG 2 på grunn av alder. Da måtte kjøper regne med svikt og utbedringsbehov på kort sikt. Når behovet uansett var påregnelig, spiller det mindre rolle om svikten skyldes skade eller vanlig slitasje. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et gammelt avløp kan gi kjøper svak stilling, selv om skaden er kostbar og akutt. Når tilstandsrapporten sier at rørene er på slutten av levetiden, regner nemnda ofte med at kjøper har overtatt risikoen.

Saken viser også at feil svar i egenerklæringen ikke alene gir rett til penger. Feilen må ha hatt betydning for avtalen. Gamle og løste problemer, som lukt fra badet som ble utbedret med spyling, veier lite mot en sviktende rørledning år senere.

Kort oppsummert

• Kloakk kom opp i kjelleren i en enebolig fra 1973, og utbedring kostet 216 533 kroner.
• Nemnda mente selgers utelatte opplysninger fra 2013-2014 ikke hadde betydning for avtalen, og at rørene var så gamle at svikt var påregnelig.
• Kjøper fikk ikke prisavslag.