Feilbygde terrasser i sameie fra 2008: delvis medhold (FinKN 2024-446)

Hva saken gjaldt

Leiligheten er en toppleilighet over to plan, oppført i 2008. Den ble solgt som den er for 6,85 millioner kroner. Kontrakten er datert 10.6.21, og kjøperen overtok 1.9.21. Salgsprospektet nevnte en solrik takterrasse. Det sto også at det var liten avstand mellom utvendig overflate og innvendig gulv, og at det var uheldig på grunn av faren for vanninntrenging. Terrassen fikk likevel TG 0 og 1 i boligsalgsrapporten, og det ble ikke oppdaget funksjonssvikt.

I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) svarte selger nei på spørsmål om utettheter ved terrassen. Selger opplyste at alle fliser på terrassen var skiftet av fagfolk i regi av sameiet.

Sommeren 2022 fikk kjøperen vite om et ekstraordinært styremøte om feil ved terrassene. Kjøperen fant ut at feilene hadde vært et tema i sameiet i flere år. Rapporter, styrebrev og årsmøtepapirer beskrev lekkasjer, rustskader, løse fliser og fuktskader. Alle terrassene måtte rehabiliteres. Kjøperens andel av felleslånet for arbeidet var 294 586 kroner, og fakturaen for å innfri andelen var på 294 160 kroner. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) 5.9.22.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 294 160 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), forsinkelsesrente og 4 000 kroner i erstatning for egenandelen til juridisk bistand. Kjøperen mente at selger holdt tilbake opplysninger, og at feilen var en vesentlig mangel siden terrassen var gitt TG 0 og 1.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at selger ikke kjente til feil ved egen terrasse. Kostnaden var heller ikke høy nok til å regnes som vesentlig, og det var opplyst at avstanden mellom terrasse og innvendig gulv var liten. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet. Kostnaden var 4,3 prosent av kjøpesummen. Høyesterett har sagt at kostnaden som utgangspunkt må ligge i det øvre sjiktet av 3 til 6 prosent, men at tallet bare er ett moment i en samlet vurdering. Tre forhold talte for en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum).

Boligen var ung, bare 13 år. Kjøperen kunne ikke regne med omfattende tiltak på terrassen på kort sikt.

Terrassen var gitt TG 0 og 1. Det gir en forventning om at bygningsdelen er i orden og tilnærmet feilfri, selv om takstmannen nevnte en uheldig løsning.

Det var ikke opplyst at andre terrasser i sameiet hadde hatt konstruksjonsfeil eller at problemet kunne gjelde alle. Terrassene var byggefeil fra starten og måtte skiftes helt. Nemnda kalte det et utvilsomt og åpenbart forventningsavvik.

Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 250 000 kroner, med forsinkelsesrente. Nemnda tilkjente også de 4 000 kronene i erstatning. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en høy tilstandsgrad i tilstandsrapporten kan gi kjøperen rett til å forvente en bygningsdel i orden, også når rapporten nevner en risiko. Kostnaden trenger ikke ligge i det øvre sjiktet av prosentgrensen så lenge andre forhold peker mot et klart avvik.

I sameier kan problemer ligge i fellesdelene. Ligger det saker, rapporter eller årsmøtepapirer som handler om feilen, er de viktige bevis for hva som var kjent i selgers tid.

Kort oppsummert

• Terrasser i sameiet var feilbygd og måtte totalrenoveres, selv om terrassen var gitt TG 0 og 1.
• Nemnda mente at kostnaden på 4,3 prosent, boligens unge alder og manglende opplysninger ga en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 250 000 kroner i prisavslag, mot krav på 294 160 kroner.