Fall på badegulvet i leilighet fra 1950: ikke medhold (FinKN 2023-143)

Hva saken gjaldt

Boligen var en andelsleilighet på tre rom, oppført i 1950 og beliggende sentralt på Østlandet. Den ble solgt som den er (uten forbehold om tilstand) for 5 000 000 kroner, pluss andel fellesgjeld på 37 000 kroner, og overtatt 16.7.21. Badet var pusset opp av en tidligere eier i 2010. Tilstandsrapporten omtalte at det ble målt fall mot sluk, uten at dette var funksjonstestet, og ga gulvet TG 1 (best mulig tilstandsgrad). I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut) svarte selger nei på om det var kjent feil ved våtrommet.

Like før visningen hadde et uhell skadet dusjdørene. Selger skiftet dem dagen før visningen. Den gulvmonterte listen under dørene ble da fjernet, og selger rakk ikke å skaffe en ny. Kjøper fikk senere en dusjlist som skulle festes nederst på selve dørene. Da kjøper dusjet første gang, rant vann ut av dusjsonen og ble liggende ved toalettet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper mente selger og takstmannen visste eller burde visst om feilen, og at opplysningen om at det ble målt fall til sluk var uriktig. Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 78 100 kroner, med forsinkelsesrenter. Kjøperens egen takstmann hadde anslått utbedringen til 71 000 kroner og mente at gulvet var tilnærmet flatt mellom slukene, med motfall ved toalettet.

Selskapet, som var selgers boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det viste til at det faktisk var fall til sluket, at hverken selger eller takstmannen kjente til feil, og at forholdet enkelt kunne utbedres. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda gjorde det samme, og kjøperen nådde dermed ikke frem med kravet.

Hva nemnda la vekt på

For det første selgers kunnskap. Skal en avkrysning i egenerklæringen regnes som uriktig, må det finnes klare holdepunkter for at selger faktisk kjente til feilen. Nemnda mente det ikke fantes. Selger hadde bodd i boligen med en gulvmontert list som holdt vannet inne i dusjsonen, så det var ikke sikkert at feilen hadde vært merkbar. Videoene kjøper la frem var filmet uten ny gulvlist og med en dusjdør åpen, og egnet seg lite til å vise hvordan det var i selgers tid.

For det andre opplysningen om målt fall. Nemnda mente det på bakgrunn av bildene med målinger var sannsynliggjort at det faktisk var fall til sluket i dusjnisjen. Da var opplysningen ikke objektivt uriktig (avhendingsloven § 3-8).

For det tredje takstmannens ansvar (§ 3-7). Kjøperens takstmann mente at rapporten med fordel kunne skrevet noe annet om fallet. Men for at takstmannens feil skal telle mot selger, må den være grovt uaktsom (en klart uforsvarlig svikt). Det mente nemnda ikke var vist. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøper må kunne bevise at det er gitt en uriktig opplysning, eller at selger visste om feilen. At en feil er reell og irriterende, er ikke nok alene. Når en opplysning i rapporten er teknisk sett riktig, selv om den kan oppfattes forskjellig, er det vanskelig å komme frem med den som uriktig.

Den viser også hvor mye bevisene betyr. Bilder og video som skal vise en feil, må vise forholdene slik de var i selgers tid. Og selv om en takstmann i ettertid mener rapporten kunne vært bedre, holder det ikke uten at svikten var grov.

Kort oppsummert

• Vann rant ut av dusjsonen på et bad fra 2010 etter at selger hadde fjernet en gulvlist før visningen.
• Nemnda fant ikke bevis for at selger kjente feilen, eller at opplysningen om målt fall var uriktig.
• Selskapet fikk medhold, og kjøper fikk ikke prisavslaget på 78 100 kroner.