Svertesopp og dårlig lufting i tak, enebolig fra 1967 (FinKN 2024-824)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Nordland fra 1967, solgt som den er for 3,6 millioner kroner og overtatt i 2021. Tilstandsrapporten sa at boligen holdt alminnelig god standard for alderen, men hadde vedlikeholdsbehov, og at oppgraderinger måtte påregnes. Takkonstruksjonen fikk TG IU (ikke undersøkt), fordi den var lukket og ikke kunne inspiseres. Takstmannen skrev at det var råteskade i taket over en gammel garasje og anbefalte flere undersøkelser. Taktekkingen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med utskifting anbefalt i nær fremtid. I egenerklæringen opplyste selgeren om mus i vegg og tak, om lekkasjer fra taket, og om at han selv, uten fagfolk, hadde reparert taket i 2019 og 2020.

Under oppussing oppdaget kjøperen svertesopp i taktroen, altså undertaket, og at taket ikke ble luftet slik det skulle. Kjøperen reklamerte i 2022.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 094 439 kroner, basert på en rapport som anbefalte å rive taket og bygge det opp på nytt med lufting. Summen tilsvarte 30 prosent av kjøpesummen. Kjøperen mente at taket hadde en konstruksjonsfeil fra byggeåret som ikke hadde med alder å gjøre, og at selgerens takstmann burde ha oppdaget og opplyst om den.

HDI, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selskapet viste til at taket var 54 år gammelt, at det var gitt tydelige risikoopplysninger om taket, og at kjøperen måtte regne med reparasjoner. Selskapet la frem en rapport som mente at en rimeligere utbedring til 316 199 kroner var mulig, og at skadene var normale for et så gammelt tak.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda slo fast at det ikke var en mangel, og la vekt på tre ting.

For det første at kostnadene ikke avgjør alene. Kravet lå over den veiledende prosentsatsen Høyesterett har satt for hva som er vesentlig, men nemnda vurderte også om avviket var uventet. Det var det ikke. Et skadeforløp må være påregnelig ut fra alder, opplysninger og tilstand. Nemnda viste til flere tidligere saker om taklufting og kondens, der kjøperne heller ikke fikk medhold selv om feilen hadde vært der siden byggeåret.

For det andre risikoopplysningene. Takkonstruksjonen var ikke undersøkt, det var gitt en advarsel om råteskade, taktekkingen fikk TG 2, og det var opplyst om lekkasjer og ufaglært reparasjon. Kjøperen fikk dermed vite at det var betydelig usikkerhet om taket og at det kunne være skjulte skader. Det var uklart hvor stor skaden var, og de to sakkyndige var uenige om dette.

For det tredje takstmannens ansvar (§ 3-7). En kjøper kan bare gjøre selgeren ansvarlig for takstmannens feil dersom takstmannen har vist grov uaktsomhet. Her hadde takstmannen tydelig sagt at konstruksjonen ikke var undersøkt og anbefalt nærmere undersøkelser. Dessuten var ikke de nyere reglene med strengere krav til tilstandsrapporter trådt i kraft da rapporten ble laget.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en konstruksjonsfeil fra byggeåret ikke automatisk gir en mangel. Når boligen er over 50 år og rapporten sier at taket ikke er undersøkt og at det er gjort ufaglærte reparasjoner, må kjøperen regne med at taket kan skjule feil. TG IU betyr ikke at bygningsdelen er i orden, men at ingen har sett.

Saken viser også at selv et høyt beløp i forhold til kjøpesummen ikke er nok alene. Nemnda vurderer om det som ble funnet, var uventet ut fra alt som ble opplyst.

Kort oppsummert

• Svertesopp og manglende lufting ble funnet i taket på en enebolig fra 1967, og kjøperen krevde 1 094 439 kroner.
• Nemnda mente at alderen, TG IU for takkonstruksjonen, TG 2 for taktekkingen og opplysningene om lekkasjer og ufaglært arbeid gjorde behovet for utbedring påregnelig.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet ble frikjent.