Fukt og svikt i tilbygg fra egeninnsats: delvis medhold (FinKN 2023-168)

Hva saken gjaldt

Eneboligen ble solgt som den er for 4,8 millioner kroner. Salgsoppgaven og selgerens egenerklæring (selgerens skjema om det hun kjenner til ved boligen) opplyste at tilbygg, terrasse og bod var bygget på dugnad, delvis med hjelp fra fagfolk og delvis uten. Det sto også at flere av arbeidene ikke var byggemeldt.

Tilstandsrapporten mente likevel at boligen var i god konstruksjonsmessig stand. Bare for terrassen ble det notert at søyler, bjelkelag og bærekonstruksjon var noe preget av egeninnsats, og den fikk TG 2 (tilstandsgrad som viser at delen har avvik som kan kreve tiltak).

Under overtakelsen la kjøperne merke til mørke flekker på veggen i soverommet i tilbygget. Undersøkelser viste råte og fukt i veggen, at en søyle sto direkte på terrassebordene uten fundament, og at tilbygget hadde seget. Rundt et halvt år senere fant de også fukt og kondens i en kald bod i andre etasje.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde 386 337 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. Et tilbud på utbedring av tilbygget lød på 249 900 kroner, og utbedring av boden ble anslått til 105 000 kroner.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det mente selgeren ikke kjente til skadene, og at kjøperne var informert om egeninnsats og hadde fått en risikoopplysning om terrassens bærekonstruksjon. Selskapet pekte også på at ordet fagmann ikke sier hva slags arbeid vedkommende utførte. Kondensen i boden skyldtes etter selskapets syn et gammelt ventilasjonsanlegg og høy fuktproduksjon i en bolig fra 1963.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til samme resultat. Nemnda avgjorde saken enstemmig.

• Takstmannens ansvar. Nemnda tok ikke stilling til hva selgeren selv visste. Den så på selgerens takstmann, som selgeren identifiseres med. Takstmannen hadde bare nevnt egeninnsats på terrassen og ikke pekt på behov for utbedring. Feilene var synlige: fuktmerkene kunne sees på bilder i salgsdokumentene, og søylen manglet fundament. Takstmannen hadde også grunn til å undersøke nærmere, siden det var opplyst at deler var bygget av ufaglærte. Nemnda mente at takstmannen var grovt uaktsom, og at det forelå en mangel etter § 3-7.
• Betydningen for kjøpet. Kjøperne måtte regne med noe egeninnsats, men opplysningen om hjelp fra fagfolk ga en forventning om at arbeidet var forsvarlig. Opplysninger om alvorlig svikt i bæringen og fukt ville ha påvirket avtalen.
• Kondensen i boden. Her fant nemnda ingen mangel. Bildene var tatt lenge etter takstmannens befaring, og det var vanskelig å si hvor synlig problemet var da. Nemnda kunne ikke legge til grunn at takstmannen kjente til det.
• Vesentlig avvik. Utbedringskostnadene utgjorde omkring 8 prosent av kjøpesummen. Likevel mente nemnda at det ikke var et vesentlig avvik etter § 3-9 andre punktum, fordi kjøperne var opplyst om mye egeninnsats.

Prisavslaget ble satt til 150 000 kroner. Nemnda gjorde fradrag for standardheving, altså at kjøperne får nye og bedre løsninger enn de betalte for. Utgiftene til takstmann ble ikke dekket, fordi de ligger under kjøpernes boligkjøperforsikring.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en takstmann som ser tegn på egeninnsats, kan ha plikt til å undersøke nærmere og si tydelig fra om alvorlige avvik. Opplysninger om dugnad fritar ikke uten videre for slikt ansvar. Samtidig viser saken at en åpen opplysning om egeninnsats gjør at kjøperen må regne med feil, og at beløpet kan bli langt lavere enn tilbudet fra en entreprenør.

Kort oppsummert

• Kjøperne krevde 386 337 kroner for svikt og fukt i et tilbygg og kondens i en bod.
• Nemnda fant mangel ved tilbygget fordi takstmannen ikke avdekket eller sa tydelig fra, men ikke ved boden.
• Kjøperne fikk delvis medhold og et prisavslag på 150 000 kroner.