Skjult råte i gammel fritidsbolig fra 1941: ikke medhold (FinKN 2025-455)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 1941, solgt som den er for 6 900 000 kroner i 2021. Salgsoppgaven kalte den en sommerdrøm, og sa at den var godt vedlikeholdt. Den listet opp påkostninger fra 2004 til 2014, blant annet nytt våtromstilbygg, nytt tak og ny veranda.

Tilstandsrapporten ga likevel TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) til overflater, grunnmur, drenering, veggkonstruksjon, takkonstruksjon og etasjeskillere. Den nevnte eldre fuktskjolder, fuktskjolder rundt enkelte vinduer og spor av husbukk (et treskadedyr) i taket. I egenerklæringen fortalte selger om et tidligere kraftig angrep av trebukk, om at det fortsatt var mange spor etter billen, og om en vannlekkasje ved skorsteinen vinteren 2017 til 2018.

Ved overtakelsen fant kjøperen fukt og råte i en vinduskarm. Senere, da kjøperen pusset opp, ble det funnet mer råte i bunnsvill og gulvbjelker. Kjøperen reklamerte (varslet om feilen) i oktober 2021 og igjen i juli 2022.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 457 007 kroner, pluss forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at selger måtte ha kjent til råten fra tidligere vedlikehold og oppgraderinger, og viste til en muntlig uttalelse fra en håndverker som hadde arbeidet på boligen. Kjøperen mente også at boligen var i vesentlig dårligere stand enn den ble markedsført som.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det mente selger ikke kjente til råteskadene utover det som var opplyst, at boligen var omkring 80 år gammel, og at det var gitt mange risikoopplysninger. Selger var på det tidspunktet 91 år og kunne ikke svare på flere spørsmål.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Tre ting avgjorde.

For det første var det ikke sannsynliggjort at selger kjente til råteskadene. Skadene lå skjult i konstruksjonen og ble bare funnet ved at kjøperen åpnet den. Kjøperen har bevisbyrden, og nemnda er varsom med å legge vekt på en muntlig uttalelse fra en håndverker når den strider mot det selger sier. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke vurdere troverdigheten like godt som en domstol. Det talte også mot kjøperen at selger ikke hadde fjernet råten ved eget vedlikehold, hvis han hadde visst om den.

For det andre var fuktmerket i vinduskarmen ikke nok. Selv om selger skulle ha kjent til det, ville ikke det ha påvirket avtalen, siden rapporten uttrykkelig nevnte fuktskjolder rundt vinduer og råte i kledningen.

For det tredje var skadene ikke et vesentlig avvik etter § 3-9 andre punktum, som bare beskytter mot åpenbare og utvilsomme misforhold. Nemnda la til grunn at kostnaden, omkring 6,6 % av kjøpesummen, i seg selv var høy nok. Men fritidsboligen var omkring 80 år, og risikoopplysningene om råte og skadedyr var mange. Utsagnet om at boligen var godt vedlikeholdt og listen over påkostninger hadde ingen sammenheng med de skjulte skadene. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at høy kostnad ikke er nok alene. Ved en gammel bolig med mange risikoopplysninger om råte og skadedyr må kjøperen regne med at mer kan skjule seg i konstruksjonen.

Den viser også at bevisbyrden for at selger kjente til noe, ligger hos kjøperen. En muntlig påstand fra noen som har arbeidet på boligen, er ikke tilstrekkelig når selger sier noe annet.

Kort oppsummert

• Skjulte råteskader i bunnsvill og gulvbjelker i en fritidsbolig fra 1941, med krav om 457 007 kroner.
• Nemnda mente kjøperen ikke hadde vist at selger kjente til skadene, og at skadene var påregnelige for en så gammel bolig.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og kravet førte ikke frem.