Råteskadde søyler feilaktig opplyst som ikke bærende: medhold (FinKN 2023-152)

Hva saken gjaldt

Boligen var en arkitekttegnet enebolig i Trøndelag fra 1990, over fem plan. Den ble solgt «som den er» for 8,7 millioner kroner og overtatt av kjøperen 26.4.19. Tilstandsrapporten opplyste at det var råteskader i utvendige søyler, og at arkitekten hadde opplyst at søylene ikke hadde bærende funksjon. Rapporten la til at dette ikke var dokumentert. Søylene fikk TG 2 (middels kraftige tegn på slitasje eller svekkelse), og rapporten anbefalte å planlegge utskifting av enkelte søyler.

Etter overtakelsen ville kjøperen finne ut hvordan råteskadene kunne utbedres, og kontaktet blant andre arkitekten som hadde tegnet huset. Arkitekten forklarte at søylene hadde bærende funksjon, og at ingen takstmann hadde tatt kontakt med ham. En annen takstmann anslo at det å fjerne 12 søyler ville koste 110 000 kroner hvis de ikke var bærende. Siden de var bærende, måtte de skiftes ut, og kostnaden ble anslått til 1,02 millioner kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 910 000 kroner, som er merkostnaden fordi søylene var bærende, samt forsinkelsesrente fra 26.3.22. Selskapet hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), og avslo kravet. Det mente at opplysningen var forbeholden, at den ikke hadde betydning for kjøpet, og at det ikke var en vesentlig mangel. Kjøperen visste jo om råteskadene, og at enkelte søyler burde skiftes.

Kjøperen viste til at takstmannen hadde formulert seg slik at det virket som han hadde snakket med arkitekten. Kjøperen la også frem en e-post fra takstmannen til et tidligere salgsledd, der det sto at søylene bar takkonstruksjonen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen medhold. Tre forhold var avgjørende.

For det første måten takstmannen hadde formulert seg på. Det så ut som opplysningen kom fra arkitekten som hadde tegnet huset, og kjøperen kunne gå ut fra at arkitekten visste hva han snakket om. Opplysningen virket derfor sikker, selv om rapporten sa at den ikke var dokumentert. Takstmannen hadde ikke fått opplysningen fra arkitekten, men fra et tidligere salgsledd, og kunne ha formulert seg mer presist. Dette var en uriktig opplysning (§ 3-8).

For det andre e-posten fra 2013. Den viste langt på vei at takstmannen faktisk visste at søylene var bærende. Nemnda kom derfor til at selgeren også svarte for at opplysningsplikten (§ 3-7) var brutt. Selgeren og selgerens takstmann regnes her som én, etter reglene om identifikasjon.

For det tredje beløpet. Selskapet ville ha standardfradrag (fradrag fordi kjøperen får noe bedre enn før). Nemnda avviste det, fordi kjøperen bare krevde merkostnaden ved at søylene var bærende, ikke hele utbedringen. Prisavslaget ble satt til 910 000 kroner etter § 4-12, og forsinkelsesrenten ble også tilkjent. Nemnda var enstemmig. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde kommet til samme resultat.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en takstmann som skriver at noe er opplyst av en fagperson, må kunne stå inne for det. Kjøperen kan legge slike opplysninger til grunn, også når rapporten sier at de ikke er dokumentert. Et slikt forbehold hjelper lite hvis formuleringen gir inntrykk av at fagpersonen faktisk er spurt.

Saken viser også at risikoopplysninger om skader ikke fjerner ansvaret for det som er uriktig. Kjøperen hadde fått vite om råte og en anbefalt utskifting, men ikke at søylene var bærende. Bare den delen av kostnaden som skyldtes den uriktige opplysningen, ble kompensert.

Kort oppsummert

• Tilstandsrapporten sa at råteskadde søyler ikke var bærende, men de var det.
• Nemnda mente opplysningen var uriktig og at selgeren svarte for takstmannen.
• Kjøperen fikk medhold og 910 000 kroner i prisavslag, pluss forsinkelsesrente.