Fukt i kjeller og taklekkasje på eldre hytte: ikke medhold (FinKN 2022-535)

Hva saken gjaldt

Boligen var en eldre fritidsbolig med et frittstående anneks, antatt oppført i 1950. Den ble solgt som den er for 8 750 000 kroner, og kjøperne overtok 3.10.20. Salgsoppgaven sa at standarden for det meste var av eldre dato og at oppgradering måtte påregnes.

Tilstandsrapporten ga grunn og fundamenter, drenering, takkonstruksjon og taktekking TG 2 (middels kraftige symptomer). Den viste fukt flere steder i tregulvet i en utgravd kjeller og nederst på panelet. Dreneringen var antatt å være fra byggeåret, og krypkjelleren var ikke besiktiget. I egenerklæringen hadde selgerne opplyst om en tidligere lekkasje i taket på annekset, at takpappen var byttet, og at de hadde gjort jobben selv. De hadde også skrevet at morfaren hadde bygget kjelleren.

I slutten av februar 2021 oppdaget kjøperne fukt i kjelleren og i taket på annekset. De reklamerte (meldte fra om mangelen) til selskapet 3.3.21. Under utbedringen kom det frem større skader enn ventet, blant annet knyttet til manglende eller defekt fuktsperre i kjellergulvet.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) eller erstatning etter nemndas skjønn, i tillegg til rente og sakskostnader. De anslo utbedringskostnadene til 364 466 kroner, og senere mente de at omfanget hadde økt. De hevdet at det var gitt en uriktig opplysning om når takpappen på annekset ble byttet, og at de hadde grunn til å forvente en fagmessig utført kjeller, siden de skal ha fått høre at morfaren var murmester. Uansett mente de at boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet.

Selskapet, som hadde selgernes boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Det bestred at selgerne hadde vært til stede på visningen og gitt den informasjonen om takpappen og morfaren. Takpappen var lagt av ufaglærte, og da hadde kjøperne tatt risikoen for feil.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde konkludert mot kjøperne, og nemnda sluttet seg i hovedsak til det.

For det første tok nemnda ikke stilling til om opplysningen om takpappen var uriktig. Selv om den var det, kunne den ikke ha påvirket kjøpet. Det var opplyst at arbeidet var gjort som egeninnsats, og taktekkingen hadde TG 2. Kjøperne måtte da regne med kostnader til vedlikehold på kort sikt.

For det andre var den økonomiske delen av vesentlighetsvurderingen oppfylt: utbedringskostnadene var 768 022 kroner, som er 8,7 % av kjøpesummen. Men hytta var omkring 70 år, salgsdokumentene sa at oppgradering måtte påregnes, og rapporten hadde risikoopplysninger om drenering, grunn og fuktig kjeller. Det var da påregnelig med utbedring på kort sikt. Skaderapportene pekte på mye nedbør, gammel drenering og ufagmessig oppbygging, og ikke på andre årsaker enn det som var opplyst.

For det tredje hadde kjøperne ikke sannsynliggjort at de var lovet fagmessig arbeid i kjelleren. Selgerne bestred det. Krypkjelleren er dessuten en risikokonstruksjon, og den var ikke besiktiget. Rapporten bygde på det laveste undersøkelsesnivået, med kun visuell kontroll.

Nemnda viste til at misforholdet mellom boligens stand og det kjøperen kunne regne med, må være «utvilsomt». Nemnda fant ikke et slikt åpenbart misforhold. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at høye kostnader ikke er nok. Ved en eldre bolig med mange tilstandsgrader på TG 2 og opplysninger om fukt og gammel drenering, regnes store utbedringer som påregnelige. Selv om skaden ble større enn rapporten viste, kan risikoen ligge hos kjøperen.

Den viser også at muntlige lovnader fra visningen er vanskelige å bruke uten dokumentasjon. Og at egeninnsats og eldre kjellerløsninger ofte regnes som en risiko du overtar.

Kort oppsummert

• Fukt i en utgravd kjeller og lekkasje i taket på annekset i en hytte fra 1950.
• Opplysningene i salgsdokumentene gjorde fuktproblemer og behov for oppgradering påregnelige.
• Kjøperne fikk ikke medhold og nådde ikke frem med kravet.