Tett drenering og vann i kjeller, hus fra 1988: delvis medhold (FinKN 2022-424)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Tysvær kommune, oppført i 1988. Den ble solgt «som den er» for 2 770 000 kroner og overtatt av kjøperen 16. november 2020.

Tilstandsrapporten opplyste at dreneringen var fra byggeåret og ga den TG 1 (ingen eller bare mindre avvik). Takstmannen fant ingen synlige tegn på svikt, men skrev at dreneringen svekkes med tiden. Normal levetid for drenering ble oppgitt til 20 til 60 år. Rommene under terreng fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten pekte på at vegger som er kledd på innsiden mot grunnmuren er en risiko for skjulte skader. I egenerklæringsskjemaet (skjemaet der selgeren opplyser om det han kjenner til) hadde selgeren svart nei på spørsmål om drenering og fukt i underetasjen.

Etter overtakelsen ble det vond lukt i boden i kjelleretasjen. Kjøperen åpnet veggkonstruksjonen og fikk etter noen dager se vann komme inn utenfra. Reisverket var svært fuktig og råttent. En fagkyndig mente at dreneringen mest sannsynlig hadde blitt tett.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 540 475 kroner, kostnader til bistand og forsinkelsesrente. Utbedringskostnaden for dreneringen med tilhørende arbeid ble anslått til 505 000 kroner, og kjøperen viste til at dette var over 18 prosent av kjøpesummen. Kjøperen mente også at selgerens takstmann måtte ha visst at dreneringen måtte skiftes.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at salgsdokumentene ga mange risikoopplysninger, og at en drenering fra 1988 er gammel nok til at det er påregnelig at den må gjøres noe med. Selgeren opplyste at han ikke kjente til problemet.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, men sa at vurderingen hadde budt på tvil.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig i at verken selgeren eller takstmannen kunne holdes ansvarlig for å ha holdt tilbake opplysninger. Det var ikke sannsynliggjort at det var tegn på svikt som takstmannen burde ha sett (§ 3-7).

Når det gjaldt om boligen var vesentlig dårligere enn kjøperen hadde grunn til å regne med (§ 3-9 andre punktum), var nemnda i adskillig tvil, men kom til motsatt resultat av sekretariatet. Flere forhold pekte mot en mangel. Kostnaden var stor, og over 18 prosent av kjøpesummen er et betydelig beløp. Dreneringen hadde fått TG 1, og det og uttalelsen om at ingenting tydet på svikt ga grunn til å tro at den virket bra. Rapporten inneholdt heller ingen risikoopplysninger om selve dreneringen. Ingen hadde funnet ut hvorfor den var tett, og det var usikkert om vanlig alder og slitasje virkelig var årsaken. Nemnda la også til grunn at drenering rundt nyere boliger normalt varer lenger enn rundt eldre.

Det som talte mot, var dreneringens alder og TG 2 for rommene under terreng. Nemnda mente likevel at det var et utvilsomt avvik mellom det kjøperen kunne forvente og det han fikk, og la avgjørende vekt på kostnadens størrelse i forhold til TG 1 og fraværet av risikoopplysninger.

Beløpet ble satt til 250 000 kroner, inkludert utgifter til sakkyndig. Nemnda trakk fra et betydelig beløp fordi en helt ny drenering gir kjøperen en bedre standard enn han kjøpte. Kostnader til bistand ble ikke tilkjent, siden mangelen ikke lå innenfor selgerens kontroll. Forsinkelsesrente fra påkravet ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en høy tilstandsgrad og en rapport uten risikoopplysninger kan gi deg rett til å regne med at en bygningsdel fungerer, også når den er ganske gammel. Alder alene avgjør ikke, særlig ikke når årsaken til svikten er uklar.

Den viser også at selv om du får medhold, dekkes ikke nødvendigvis hele kravet. Når du får en ny bygningsdel i stedet for en gammel, trekkes det fra for verdiforbedringen. Utgifter til bistand dekkes bare når mangelen lå innenfor selgerens kontroll.

Kort oppsummert

• Dreneringen fra 1988 var gitt TG 1, men ble tett, og kjøperen fikk vann inn i kjelleren.
• Nemnda fant, under tvil, at kostnaden og TG 1 uten risikoopplysninger gjorde dette til en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 250 000 kroner i prisavslag i stedet for kravet på 540 475 kroner.