Råte i yttervegger på enebolig fra 1989: selskapet fikk medhold (FinKN 2024-858)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1989, solgt «som den er» for 8,65 millioner kroner og overtatt 1.7.21. Salgsoppgaven opplyste at ytterveggene var malt i 2018 og at alle vinduene var malt innvendig i 2020. Tilstandsrapporten ga yttervegger og utvendige overflater TG 1 (ingen eller svært svake symptomer) og vinduene TG 2 (middels kraftige symptomer). Rapporten sa også at det meste av bygningsdelene var fra byggeåret.

Sommeren 2022 begynte malingen å flasse av på en av veggene. Da kjøperen skrapte og malte, kom det frem råteskader. Kledningen kjentes flere steder som en svamp, og flere bord var råtne. Kjøperen reklamerte (varslet selger om feilen) 2.8.22. Fagfolk som kjøperen hentet inn, fant råte også på en annen vegg, i et oppløft i andre etasje og i to vinduer.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 403 197 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 4 000 kroner i erstatning og forsinkelsesrente. Kravet bygget på pristilbudet fra et byggefirma. Kjøperen mente at selger og selgers takstmann kjente til eller måtte kjenne til råten. Skadene var synlige fra bakken og det var tegn til utbedringer, og selger hadde bodd i huset siden det ble bygget. Kjøperen mente også at TG 1 var feil og at skadene var et vesentlig avvik fra det en kjøper kunne vente.

Selgers forsikringsselskap, Anticimex, avviste kravet. Selskapet mente hverken selger eller takstmannen kjente til skadene. Det mente heller ikke at tilstandsgraden var uriktig eller at boligen var vesentlig dårligere enn forventet. Selskapets fagkyndige la til grunn at billigste forsvarlige utbedring kostet langt mindre enn kjøperens krav.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre ting avgjorde.

For det første selgers kunnskap. Selger hadde i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut) svart nei på spørsmål om råte og om arbeider på fasaden. Selgers sønn forklarte at faren, som var snart 83 år, hadde brukt et malerfirma og ikke selv hadde vedlikeholdt fasaden på mange år. Nemnda mente det ikke var klare holdepunkter for at selger visste om råten. Fagfolkene mente at råten var så omfattende at selger måtte ha visst, men nemnda så det ikke som tilstrekkelig bevist.

For det andre takstmannen og tilstandsgraden. Tilstandsgraden er en skjønnsmessig vurdering. Takstmannen tok bare stikkprøver i treverket, og det var stedvise skader. Nemnda fant ikke at han hadde sett noe han ikke opplyste om, og heller ikke at han hadde undersøkt for dårlig (§ 3-7 og § 3-8).

For det tredje spørsmålet om boligen var vesentlig dårligere enn kjøperen kunne vente (§ 3-9 andre punktum). Kostnadene lå mellom 0,83 og 4,66 prosent av kjøpesummen. Nemnda tok ikke stilling til kostnadene, fordi forskjellen uansett ikke var åpenbar nok. Kravet er at misforholdet må være utvilsomt. Kledningen var fra byggeåret og 32 år gammel, så det var ikke helt upåregnelig at den snart måtte skiftes. Vinduene hadde TG 2 på grunn av alder.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok at skadene er omfattende og at fagfolk mener selger må ha visst om dem. Kjøperen må kunne sannsynliggjøre at selger eller takstmannen faktisk kjente til forholdet. Når selger har svart nei i egenerklæringen og forklart at malingen ble utført av et firma, blir det vanskelig.

Saken viser også at en høy tilstandsgrad på en gammel bygningsdel ikke gir kjøperen grunn til å forvente at den varer evig. Når kledning og vinduer er fra byggeåret, må kjøperen regne med at de kan trenge utbedring. Fagfolk kan dessuten være uenige om årsak og kostnad, og det svekker et krav som bygger på ett enkelt syn.

Kort oppsummert

• Råte i kledning og vinduer på en enebolig fra 1989, oppdaget drøyt ett år etter overtakelsen.
• Nemnda fant ikke bevis for at selger eller takstmannen kjente til råten, og misforholdet var ikke åpenbart nok til å være en mangel.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.