Råte ved terrassedør i enebolig fra 1995: ikke medhold (FinKN 2022-707)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1995 med utleiedel i underetasjen, solgt som den er for 2,8 millioner kroner og overtatt 10.12.21. Tilstandsrapporten beskrev normal teknisk stand. Vinduer, dører og terrasser hadde TG 1 (ingen avvik). Gulvoverflatene i stuen og renner og beslag hadde TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og rapporten nevnte en skade i parketten innenfor terrassedøren. Selger hadde svart nei på spørsmål om råteskader. Ifølge kjøper forklarte selger under visningen at parkettskaden skyldtes fukt fra en potteplante.

Kort tid etter overtakelsen ga gulvet etter ved terrassedøren. En fagkyndig fant råte etter en vannlekkasje. Vannet hadde fulgt et beslag som lå helt inntil døren, slik at dørhjørnet virket som en svamp. Døren og deler av bjelkelaget var råtnet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 107 185 kroner, med forsinkelsesrente. Beløpet var et pristilbud som omfattet å rive råten, bygge opp igjen, bytte terrassedøren og legge nytt parkettgulv på omtrent 50 kvadratmeter. Kjøper mente at selgers takstmann ga mangelfulle opplysninger om råten og beslaget, og at boligen var i vesentlig dårligere stand enn hun kunne regne med.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Selskapet mente at verken selger eller takstmannen hadde holdt tilbake noe, og at avviket ikke var vesentlig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, og kjøper nådde dermed ikke frem. Avgjørelsen var enstemmig. To spørsmål var avgjørende.

Det første var om takstmannen kjente til skaden eller måtte kjenne til den. Det holder ikke at han burde ha oppdaget den. Feilen må ha vært så synlig at det var grovt uaktsomt å overse den. Rapporten bygde på synlige forhold uten inngrep, og dører og vinduer var bare kontrollert stikkprøvevis. Råten ble avdekket først da man åpnet konstruksjonen. Det lå heller ikke bilder eller en uttalelse i saken som viste at beslaget var lagt slik at takstmannen måtte reagere. Nemnda kunne bare bygge på dokumentene som var lagt frem, og påpekte at det hadde hjulpet å ha en uttalelse fra takstmannen.

Det andre var om avviket var vesentlig. Utbedringen utgjorde i underkant av 4 prosent av kjøpesummen, i lavt sjikt av det som kan telle som vesentlig. Boligen var 26 år gammel, og en så gammel bolig kan ha bygningsdeler som ikke oppfyller dagens krav. Beslag og parkett hadde dessuten TG 2. Det var heller ikke vist at råten hadde betydning for sikkerheten. Nemnda viste til at misforholdet mellom boligens stand og det kjøper kunne regne med, må være utvilsomt.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det er en høy terskel for å gjøre takstmannen ansvarlig. Det er ikke nok at skaden burde vært funnet, og en rapport med forbehold om undersøkelsesnivå gir ham et vern. En skade med moderate kostnader i en eldre bolig er ofte for liten til å regnes som vesentlig.

TG 1 på dører og terrasser vektla ikke nemnda like tungt som TG 2 på beslag og gulv, som viste at det var risiko. Dokumentasjon fra fagkyndige om årsak og om sikkerhet kan bety mye.

Kort oppsummert

• Råte ved terrassedøren skyldtes en vannlekkasje langs et beslag i en bolig fra 1995.
• Nemnda mente at takstmannen ikke var grovt uaktsom, og at avviket ikke var vesentlig.
• Selskapet fikk medhold, så kjøper fikk ikke de 107 185 kronene hun krevde.