Terrasse uten byggemelding og for lavt rekkverk: medhold (FinKN 2025-520)

Hva saken gjaldt

Boligen var en rekkehusleilighet i et borettslag på Østlandet, oppført i 1981 og solgt «som den er» for 6,2 millioner kroner. Tilstandsrapporten ga balkonger og terrasser TG 1 (best tilstandsgrad). Den opplyste at rekkverkshøyden var 90 centimeter i første etasje og 95 centimeter i andre etasje. Høydene var greie etter byggeårets krav, men dagens krav var 100 centimeter.

I egenerklæringen svarte selgeren nei på spørsmål om påbud, krav eller manglende tillatelser. Noen dager før salget hadde borettslagets styreleder imidlertid skrevet til selgeren at terrassene i hele rekken ikke var byggemeldt, og at de så ut til å gå lenger ut i terrenget enn den opprinnelig tegnede balkongen. Denne opplysningen kom ikke med i salgsdokumentene.

Kort tid før overtakelsen fikk kjøperen vite av megleren at det ikke fantes godkjente tegninger for terrassen. Kjøperen tok forbehold i overtakelsesprotokollen og holdt tilbake 50 000 kroner. En arkitekt uttalte senere at en søknad i etterkant måtte følge dagens regler, og at rekkverket måtte heves til én meter.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 39 000 kroner, som var pristilbudet på nytt terrasserekkverk. Kjøperen mente at både selgeren og megleren hadde holdt tilbake opplysninger, og at selgeren hadde gitt uriktige svar i egenerklæringen.

Boligselgerforsikringen, som dekker selgerens ansvar, mente at det ikke var en mangel. Kravet gjaldt bare bytte av rekkverk, og at rekkverkshøyden var lavere enn dagens krav, var opplyst ved salget. Kjøperen kunne derfor regne med tiltaket (§ 3-10, som gjelder forhold kjøperen kjente til). Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda forstod faktum som sekretariatet, men kom til motsatt resultat. Tre forhold veide tyngst.

For det første var det sannsynliggjort at terrassen ikke ville bli godkjent av kommunen før rekkverket var hevet. Selgeren visste altså før budaksept at terrassen ikke var godkjent, og dette ble ikke opplyst til kjøperen før etter budaksept. Det var ufullstendige opplysninger etter § 3-7.

For det andre var innvirkningsvilkåret oppfylt (at opplysningen kunne ha påvirket kjøperens beslutning). Den tilbakeholdte opplysningen skapte usikkerhet om terrassen ville bli godkjent, og om hva det ville koste. Det gjaldt selv om borettslaget dekket selve søknadsprosessen.

For det tredje ble det ikke gjort fradrag for standardheving eller forlenget levetid. Rekkverket var forholdsvis nytt, og en økning av høyden på 10 centimeter er vanskelig å kalle en standardheving.

Prisavslaget ble 39 000 kroner. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selgerens kunnskap er avgjørende. Når selgeren vet at noe kan skape problemer med kommunen, må det opplyses før kjøpet, ikke bare når overtakelsen nærmer seg. At kjøperen fikk vite det litt senere, fjerner ikke mangelen.

Saken viser også at en enkelt opplysning om lavt rekkverk ikke er det samme som en opplysning om manglende godkjenning. Det første fortalte kjøperen om en kjent avstand til dagens krav. Det andre handlet om usikkerhet om hele terrassen kunne bli godkjent.

Kort oppsummert

• Selgeren visste at terrassen ikke var byggemeldt, men kjøperen fikk ikke vite det før etter budaksept.
• Nemnda mente at opplysningene var ufullstendige, og at det skapte usikkerhet om godkjenning og kostnader.
• Kjøperen fikk medhold og 39 000 kroner i prisavslag til nytt rekkverk.