Sluk og garasjefukt i enebolig fra 1966: delvis medhold (FinKN 2026-753)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1966 med to garasjer og basseng. Den ble solgt som den er for 3 150 000 kroner ved kjøpekontrakt 15.10.20, og kjøperen overtok 2.12.20. Salgsoppgaven fortalte at badet i kjelleren var pusset opp i 2016. Egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) opplyste at badet var bygget av både faglærte og ufaglærte, og at tettesjiktet var oppgradert.

Tilstandsrapporten ga badet TG 1 og TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på enkelte punkter. Den nevnte at det var observert en klemt mansjett i sluket, og at dokumentasjonen på utførelsen bare var delvis. Garasjen ble beskrevet som en bygning som holder normalt god standard.

Etter overtakelsen fikk kjøperen flere rapporter. En rapport fra juni 2021 fant at mansjetten på sluket i dusjen ikke var påsmurt membran under klemringen. Sluket ved vaskemaskinen var trolig fra byggeåret og ikke skiftet i 2016, slik salgsoppgaven la til grunn. I garasjen fant rapporten fukt- og soppskader og utette undertak. Årsaken var kondens fra for dårlig ventilasjon og en utett loftsluke, forsterket av ufagmessig montert undertak. Utbedring av badet ble anslått til 122 734 kroner og av garasjen til 271 800 kroner.

Kjøperen reklamerte også over varmepumpen og over røranlegget. Reklamasjonene kom 28.6.24 og 26.7.24.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 490 719 kroner, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at både selger og selgers takstmann hadde gitt for dårlig informasjon om bad og garasje, og at boligen samlet sett var i vesentlig dårligere stand enn forventet.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at risikoen var opplyst om badet, og at det var uklart om membranen egentlig var feil. Det mente at fuktskadene i garasjen kunne ha oppstått etter takstmannens befaring. For varmepumpen og rørene mente selskapet at kjøperen hadde reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ville gi selskapet fullt medhold. Nemnda kom til et annet resultat på to av forholdene. Loven som gjelder her, er avhendingsloven slik den var før lovendringen som trådte i kraft 1.1.22.

For det første gjaldt badet. Selv om takstmannen ikke kunne se sluket under vaskemaskinen, mente nemnda at selger måtte vite at det ikke var nytt i 2016. Feilen ved sluket i dusjen var synlig ved takstmannens befaring. Ut fra egenerklæringen kunne kjøperen gå ut fra at rørarbeidene var gjort av faglærte. Opplysningene var derfor ufullstendige, og det var en mangel etter § 3-7.

For det andre gjaldt garasjen og helhetsbildet. Garasjen var omtalt som normalt god, men ble raskt funnet med lekkasjer og fuktskader. Nemnda mente at samlede utbedringskostnader for bad og garasje var klart mer enn 5-6 prosent av kjøpesummen. Det ble derfor regnet som en vesentlig mangel etter § 3-9 andre punktum.

For det tredje var varmepumpen og røranlegget reklamert for sent. Nemnda var enig med sekretariatet og kunne ikke se at unntaket i § 4-19 tredje ledd gjaldt. Her nådde kjøperen ikke frem.

Prisavslaget ble satt til 300 000 kroner. Utbedringskostnadene var i underkant av 400 000 kroner, men nemnda trakk fra noe fordi kjøperen får bedre standard enn tidligere (standardhevingsfradrag). Kjøperen fikk også forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at samme avgjørelse kan gi både medhold og tap. Det avgjørende for varmepumpen og rørene var når kjøperen oppdaget forholdene og når han sa fra. Kjøperen reklamerte over bad og garasje kort tid etter overtakelsen, og det talte for ham.

Saken viser også at det kan hjelpe å sette flere mindre mangler sammen. Nemnda regnet badet og garasjen under ett for å konkludere med en vesentlig mangel. Når en opplysning i salgsoppgaven eller egenerklæringen viser seg å være feil, kan det få betydning selv om takstmannen ikke kunne se forholdet.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant feil ved slukene på badet og fuktskader i garasjen i en enebolig fra 1966.
• Nemnda mente at opplysningene om badet var ufullstendige, og at bad og garasje sammen var en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold og et prisavslag på 300 000 kroner. Varmepumpen og rørene ga ikke medhold, fordi det ble reklamert for sent.