Fukt i kjeller i 22 år gammel enebolig: ikke medhold (FinKN 2022-553)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1997, solgt som den er for 6,5 millioner kroner og overtatt i april 2019. Boligen var 22 år gammel ved salget. Salgsoppgaven beskrev den som godt vedlikeholdt og noe modernisert.

Tilstandsrapporten var mer forsiktig om kjelleren. Den fant fukt med fullt utslag på fuktmåleren i et hjørne av en innvendig yttervegg. Årsaken ble antatt å være feil med drenering, fuktsikring mot grunnmuren og terreng som heller mot huset. Dette fikk TG 3 (alvorlig avvik), og det ble anbefalt å undersøke nærmere. Rom under terreng fikk TG 2, og de kledde kjellerveggene ble beskrevet som en risikokonstruksjon (oppbygging som erfaringsmessig ofte gir skjulte skader). Dreneringen som helhet fikk TG 1, ut fra alder. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selgeren ja på spørsmål om feil ved drenering eller fukt i kjeller, og oppga overvann og ventilasjon.

I juni 2020 fant kjøperne fukt på veggene i kjelleren og i bunnsviller. Rapporter fra kjøperens fagfolk konkluderte med at konstruksjonen ikke fulgte god byggeskikk, og at feilen hadde vært der siden bygget ble oppført. Varm og fuktig luft fra grunnen kondenserte i veggene.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 458 750 kroner, med forsinkelsesrente. Beløpet dekket utbedring av kjellerveggene, kjellergulvet og badet. De mente selgeren hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger, og at takstmannen burde ha oppdaget feilkonstruksjonen i en inspeksjonsluke. Alternativt mente de at boligen var i vesentlig dårligere stand enn de kunne vente.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det så ingen brudd på selgerens opplysningsplikt, ingen uaktsomhet hos takstmannen og intet vesentlig avvik. Selskapet mente også at kjøperne hadde reklamert (meldt fra om mangelen) for sent.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda kom til samme resultat. Avgjørelsen var enstemmig.

For selgerens opplysninger fant nemnda ingen mangel etter avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8 (selgers plikt til å gi riktige og fullstendige opplysninger). Selgeren hadde oppgitt at det var fuktproblemer.

For takstmannen mente nemnda at det ikke var holdepunkter for grov uaktsomhet. Rapporten bygget på det laveste undersøkelsesnivået, med bare visuelle observasjoner og uten inngrep. Takstmannen bekreftet at han åpnet luken og fant tørre bygningsdeler. Kjøperne meldte dessuten ifra først omkring ett år og fem måneder etter befaringen.

For vesentlighet etter § 3-9 andre punktum (boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne vente) var kostnaden på 7,1 % av kjøpesummen nok til å oppfylle kravet til størrelse. Men helhetsvurderingen gikk mot kjøperne. Nemnda la særlig vekt på de klare risikoopplysningene om fukt og på at rom under terreng var beskrevet som en risikokonstruksjon. Selv om feilen skrev seg fra byggeåret, gjorde advarslene at boligen ikke var i vesentlig dårligere stand enn kjøperne kunne vente. Nemnda tok derfor ikke stilling til om de hadde reklamert i tide.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tydelige advarsler i tilstandsrapporten kan avgjøre utfallet, selv når skaden blir større enn beskrevet og har vært der siden bygget ble oppført. TG 3 med anbefaling om nærmere undersøkelse og omtale av risikokonstruksjoner veier tungt mot kjøperen.

Saken viser også at en tilstandsrapport med laveste undersøkelsesnivå bare bygger på det som kan sees. En skjult byggefeil er ikke nødvendigvis takstmannens ansvar.

Kort oppsummert

• Fuktskader i kjelleren i en 22 år gammel enebolig, med krav på 458 750 kroner.
• Nemnda mente rapporten og egenerklæringen hadde advart tydelig om fukt og risikokonstruksjoner.
• Kjøperne fikk ikke medhold, og selskapet fikk medhold.